In diesem Artikel werden wir erklären, ob es möglich ist, Eigenümerrechte gegen den registrierten Inhaber zu beanspruchen. Und, wie die Nutzung des Objekts zur Erreichnung dieses Ziels dienen kann. Darüber hinaus werden wir uns mit den Problemen befassen, auf die wir stoßen, wenn wir gegen den registrierten Inhaber klagen.
In früheren Artikeln haben wir den Begriff Ersitzung „Usucapio“ erklärt und welche Arten es gibt.
EINLEITUNG
Zur Erinnerung des in früheren Artikeln besprochen, gibt es eine Form der Usucapio, in der die Person, die die Immobilie besitzt, nicht als registrierter Eigentümer im Grundbuchamt erscheint. Wenn wir dieses Eigentum erwerben wollen, taucht ein Problem auf: Der Inhaber und der registrierte Eigentümer sind nicht dieselbe Person. Das heißt: wir müssen Ansprüche gegen den registrierten Eigentümer geltend machen.
ERSTES PROBLEM: GERICHTLICHE ANERKENNUNG
Angenommen, wir nutzen das Objekt seit langem. Die einzige Möglichkeit, das Eigentumsrecht durch Besitz gegen den registrierten Inhaber durchzusetzen, ist eine Eigentumsfeststellungsklage. Das heißt, indem Sie eine Klage vor Gericht einreichen. Dies ist mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden, da die Erstellung dokumentarischen Nachweis für den Anspruch komplex ist. Der fortgesetzte Besitz muss ohne Unterbrechungen nachgewiesen werden.
Nehmen wir zum Beispiel an, wir wollen eine Immobilie durch eine „Usucapio“ gegen den registrierten Inhaber erwerben und haben keinen wahren Titel – zum Beispiel einen Kaufvertrag. Den Zeitraum, den wir nachweisen müssen, sind 30 Jahre ununterbrochener Besitz. Daher muss nachgewiesen werden, dass es all die Jahre unser Besitz war. Das heisst, Strom-, Wasser- und Gasrechnungen. Wir können dies auch mit Mietverträgen, Zahlung von IBI-Steuer oder Müllabfuhr usw. nachweisen
ZWEITES PROBLEM: BENACHRICHTIGUNG DES REGISTRIERTEN INHABERS
Zu diesem Problem kommt hinzu, dass, um dass Grundrecht der Verteidigung der Personen, die als Inhaber im Register erscheinen, zu wahren, diese über die Einleitung des Verfahrens informiert werden müssen. Sie sind oftmals jedoch nicht auffindbar. Aus diesem Grund ist es sehr aufwendig, sie oder ihre Erben zu kontaktieren.
Einige Mandanten fragen uns, ob die Möglichkeit besteht das Objekt durch Registrierungs- oder Notarverfahren zu erwerben. Dies ist nicht möglich, in den Fällen in denen auf der Grundlage der fortgehenden Nutzung gegen den eingetragenen Inhaber geklagt wird, da zuerst die Annerkennung der Eigentümerschaft mittels eines Urteils erfolgen muss.
DRITTES PROBLEM: EINTRAGUNG IN DAS GRUNDBUCH
Nehmen wir an, wir haben bereits ein vorteilhaftes Urteil, in dem uns das Objekt aufgrund der fortgesetzten Nutzung zugesprochen wird. Damit diese Situation tatsächliche Wirksamkeit erreicht, muss das Urteil registriert werden.
Nicht selten kommt es vor, dass die Grundbuchämter die Eintragung zugunsten des neuen Besitzers verweigern. Die „Registradores“, die für die Registrierung der neuen Eigentümerschaft zuständig sind, machen in diesen Fällen geltend, dass die Grundrechte der Verteidigung der bisher eingetragenen Inhaber (die sich nicht in einer Verhandlung verteidigen konnten) nicht respektiert worden sind und verweigern die Registrierung.
In anderen Fällen argumentieren sie, um die neuen Eintragung aufzuheben, dass in der Klage nur die Zugangsrechte, nicht aber die Berichtigung der Grundbucheintragung verlangt wurde.
SCHLUSSFOLGERUNG
Klagen zur Geltendmachung von Eigentümerrechten gegenüber dem eingetragenen Inhaber, erfordern eine umfangreiche und eingehende Prüfung. Ist dies Ihr Fall, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Wir werden Ihnen helfen.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern vermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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