Wir haben wiederholt über die Regelung der Mietverträge in Spanien gesprochen. Die Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter. Die Laufzeit, Mindestlaufzeit und Verlängerung des Mietvertrags. Und in jüngster Zeit, während der Pandemie, die Möglichkeit, aufgrund der Krise eine Reduzierung der monatlichen Miete zu verlangen. Unser heutiger Artikel behandelt einen, für Viele unbekannten, Sachverhalt. Die Möglichkeit, dass der Vermieter im begründeten Bedarfsfall, das Mietobjekt wieder in Besitz nimmt.
DIE MIETE: EINE KOMPLEXE SITUATION
Es wird geschätzt, dass in Spanien mehr als 3 Millionen Menschen in einer Mietwohnung leben. Konflikte zwischen Vermieter und Mieter sind an der Tagesordnung. Reparaturen der Haushaltsgeräte, Rückgabe der Kaution, Räumung wegen Nichtzahlung usw. Der Alltag bringt viele Reibungspunkte zwischen den Eigentümern und den Mietern. Im Laufe der Jahre hat das Gesetz viele Schutzmassnahmen hinzugefügt, um den Mietern mehr Sicherheit und Stabilität zu gewährleisten. Vielen ist jedoch nicht bewusst, dass der Vermieter unter gewissen Umständen die Möglichkeit hat, die Mietwohnung wieder in Besitz zu nehmen.
ANFORDERUNGEN. REGELUNG DES ARTIKEL 9.3 DER LAU.
Artikel 9.3 des spanischen Mietgesetzes (LAU), erlaubt dem Vermieter die Wiederinbesitznahme des Objekts, insofern eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt werden:
– Zumindest muss das erste Vertragsjahr verstrichen sein.
– Die Mieter müssen mindestens zwei Monate im Voraus benachrichtigt werden.
– Nur der Vermieter selbst oder bestimmte Verwandte können das Objekt bewohnen.
– Diese Möglichkeit wird im Vertrag ausdrücklich erwähnt.
Nur Verwandte ersten Grades oder durch Adoption sind zulässig. In rechtskräftigen Fällen wie Trennungs-, Scheidungs- oder Ehenichtigkeitsverfahren ist ebenso der Ehegatte einbezogen.
Wichtig ist auch zu beachten, dass dieses Recht nur für Privatpersonen gilt und nicht von Rechtspersonen (Unternehmen, Immobilienmakler, Gesellschaften, usw.) in Anspruch genommen werden kann.
WAS VERSTEHT MAN UNTER „NOTWENDIGKEIT“ ?
Die unterschiedlichen Situationen erfordern die Berücksichtigung der persönlichen Umstände des Einzelfalls. Wichtig ist hervorzuheben, dass die „Notwendigkeit“ nicht gleichbedeutend ist, mit etwas aus unvermeidlichen Gründen Erzwungenem, Vorgeschriebenem oder Auferlegtem. Bei einem Ortswechsel beispielsweise versteht sich, dass diese Notwendigkeit besteht. Jedoch ist ein Umzug von einem anderen Wohnort keine zwingende Voraussetzung. Je nach Fall kann die Notwendingkeit anerkannt werden, selbst wenn der Vermieter oder sein Angehöriger in derselben Stadt wohnen. Es darf nicht vergessen werden, dass Artikel 19 der Verfassung das Recht auf Aufenthaltsfreiheit vorsieht.
JEDES GESETZ HAT SEIN HINGERTÜRCHEN: KONSEQUENZEN BEI VERSTOSS
Sind seit dem Auszug des Mieters drei Monate vergangen ohne dass der Vermieter oder seine Angehörigen das Mietobjekt bewohen, sieht das Gesetz Konsequenzen vor. Der ehemalige Mieter kann innerhalb von 30 Tagen wählen:
– das Mietobjekt für einen neuen Zeitraum von bis zu fünf Jahren erneut und zu den bisher bestehenden Vertragsbedingungen zu bewohnen. Der Mieter kann auch eine Enstschädigung für die entstandenen Umzugskosten verlangen.
– mit einer Monatsmiete für jedes Vertragsjahr bis zu einer Höchstdauer von fünf Jahren entschädigt zu werden.
Der Vermieter wird von diesen Strafen befreit, wenn er das Haus aufgrund höherer Gewalt nicht bewohnen konnte.
DER GESETZGEBER HILFT NICHT: STÄNDIGE REGELUNGSÄNDERUNGEN.
Verschiedene Änderungen haben in den letzten Jahren – zwischen Dezember 2018 und März 2019 wurde das Gesetz dreimal reformiert – eine Kombination von Vorschriften mit sich gebracht, die die Situation erheblich komplizieren. Je nachdem, wann der Mietvertrag unterzeichnet wurde, können der Wortlaut und die Anforderungen des Art. 9.3 sehr unterschiedlich sein.
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Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern vermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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