Die Eigentümergemeinschaften sind oft eine Quelle für Konflikte zwischen den Nachbarn. Übermässiger Lärm und nächtliche Partys, die die Ruhe der anderen stören. Unannehmlichkeiten, die durch touristische Vermietungen entstehen. Nachbarn, die ihre Gemeinschaftsbeiträge nicht zahlen, usw. Im heutigen Artikel analysieren wir einen neuen Prozesserfolg. Anhand der Sanierungsarbeiten an Fassade und Terrasse erhebt ein Nachbar eine Klage gegen die Eigentümergemeinschaft. Der Klage wird nicht stattgegeben, unser Mandant, die Gemeinschaft, wird freigesprochen und der Kläger zur Zahlung der Prozesskosten verurteilt.
Ein gemeinschaftliches Eigentum und dennoch für den privaten Gebrauch einer der Miteigentümer.
Vor der Analyse des Urteils, eine Klarstellung zu einem Aspekt, der oft Verwirrung bringt. Die Elemente gemeinschaftlicher Natur, die aber für die alleinige Nutztung eines einzigen Nachbarb bestimmt sind. Das deutlichste Beispiel sind die Terrassen der Wohnungen im Obergeschoss. Der einzige Zugang ist oftmals die Wohnung einer der Miteigentümer. Dennoch sind sie trotz der ausschließlichen Nutzung durch diesen Nachbarn meistens gemeinschaftliches Eigentum.
Das konkrete Beispiel: Die von der Eigentümergemeinschaft genehmigten Sanierungsmaßnahmen und der Einspruch eines Nachbarn.
Die Eigentümergemeinschaft genehmigt die Sanierungsarbeiten der Fassade und Terrassen. Ein paar Monate später beginnen die Arbeiten eines von der Gemeinschaft engagierten Untermehmens. Einer der Nachbarn (er hat das Nutzungsrecht über eine dieser Terrassen und gegen die Vereinbarung gestimmt) unterbricht die Ausführung der Arbeiten und verweigert den Arbeitern jeden weiteren Zugang. Anschließend beauftragt er auf eigenes Risiko eine andere Firma mit der Fertigstellung der Arbeiten. Anderthalb Jahre später reicht dieser Nachbar eine Klage gegen die Eigentümergemeinschaft ein und fordert fast 6.000 € für die nach seinem eigenen Ermessen durchgeführten Arbeiten.
Verjährung der außervertraglichen zivilrechtlichen Haftung: 1 Jahr
Nach Art. 1968 des Bürgerlichen Gesetzbuches beträgt die Verjährungsfrist für die Einreichung einer Klage 1 Jahr. Somit waren die Klagemöglichkeit gegen die Eigentümergemeinschaft bereits verjährt.
Sind die Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft für alle Nachbarn verbindlich? Auch für diejenigen, die dagegen stimmen?
Ja, die vom Vorstand der Eigentümergemeinschaft genehmigten Vereinbarungen sind für alle verbindlich. Nicht nur das, ab ihrer Annahme sind sie uneingeschränkt vollstreckbar. Mit anderen Worten, ist ein Nachbar der Ansicht, dass die Vereinbarung für ihn schädlich oder rechtswidrig ist, muss er sie vor Gericht anfechten. Im vorliegenden Fall stimmte der Nachbar gegen die Vereinbarung, ohne jedoch rechtliche Schritte in die Wege zu leiten.
Doktrin „Venire Contra Faktum Proprium“.
Die Gerichte haben wiederholt erklärt, dass niemand gegen seine eigenen Handlungen vorgehen kann. Es ist die sogenannte Doktrin „Venire Contra Faktum Proprium“. Genau das ist in diesem Fall passiert. Zunächst verhinderte der Nachbar die Ausführung der Arbeiten und verweigerte den Arbeitern de Gemeinschaft jeden weiteren Zugang. Anschließend verlangte Erstattung der Kosten für die Fertigstellung dieser Arbeiten durch eine andere Firma.
Aus den dargelegten Gründen weist der Richter die Klage gegen die Eigentümergemeinschaft zurück und verurteilt den Nachbarn zur Zahlung der Prozesskosten. Möchten Sie das Urteil einsehen, klicken Sie hier
White Baos Abogados sind Experten in der Rechtsberatung von Wohngemeinschaften, in Angelegenheiten betreffend das Wohnungseigentumsrecht. Wenn Sie weitere Informationen zu diesen Themen wünschen oder einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen möchten, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Wir prüfen Ihren Fall und beraten Sie in den Vorbereitungen einer Sitzung, der Annahme von Vereinbarungen usw.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern vermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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