Die Vermietung an Touristen ist seit Jahren der Mittelpunkt einer Debatte. Und die Ursache von Konfliktsituationen in den Eigentümergemeinschaften. Diese Aktivität hat in Eigentümergemeinschaften zahlreiche Probleme verursacht, da die Freizeitaktivitäten der Touristen mit dem Ruhebedürfnis der Bewohner kollidieren. Für manche ist sie schlichtweg unvereinbar. Lärm und Musik bis in die frühen Morgenstunden. Geschrei. Schmutz und asoziales Verhalten in den Gemeinschaftsbereichen, usw. Ausserdem hat die Vermietung an Touristen die Wohnungskrise in Spanien verschärft. Bis heute war nicht klar ob das Wohnungseigentumsgesetz es den Eigentümergemeinschaften erlaubt, die Vermietung an Touristen zu verbieten oder nur einzuschränken oder an Bedingungen zu knüpfen. Zwei aktuelle Urteile des spanischen Obersten Gerichtshofs haben sich endlich mit der Angelegenheit befasst.
Artikel 17.12 des Wohnungseitentumsgesetzes: Eine komplexe Auslegung.
Seit 2019 erlaubt Artikel 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes den Eigentümergemeinschaften, die Vermietung an Touristen mit einer 3/5-Mehrheit der Stimmen und Quoten zu „beschränken oder zu konditionieren“. Die Auslegung dieses Artikels war jedoch immer unklar, da verschiedene Gerichte und Anhörungen in den Provinzen widersprüchliche Urteile fällten. Einige Gerichte argumentierten, dass „beschränken“ oder „von Voraussetzungen abhängig machen“ nicht „Verbot“ bedeutet, während andere einem vollständigen Verbot zustimmten. Zur Debatte stand auch, ob eine einstimmige Abstimmung erforderlich ist oder ob eine qualifizierte 3/5-Mehrheit ausreicht. Diese Rechtsunklarheit hat jahrelang zu einer erheblichen Unsicherheit geführt. Nach fünf langen Jahren hat der spanische Oberste Gerichtshof diese Differenzen nun beigelegt.
Die Urteile des Obersten Gerichtshofs 1.232/2024 und 1.233/2024: Eine qualifizierte Mehrheit kann die Vermietung von Ferienobjekten verbieten.
Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass die Vermietung von Ferienobjekten in Eigentümergemeinschaften, die dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegen, verboten werden kann. Außerdem kann diese Entscheidung mit einer qualifizierten Mehrheit (3/5 der Stimmen und Quoten) getroffen werden, ohne dass Einstimmigkeit erforderlich ist. Während Artikel 33 der spanischen Verfassung individuelle Eigentumsrechte anerkennt, stellt der Gerichtshof klar, dass es keine absoluten Rechte sind und Einschränkungen unterliegen, die die kollektiven Interessen der Gemeinschaft schützen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Verbot der Vermietung an Touristen legitim ist und keine Verletzung der individuellen Eigentumsrechte darstellt.
Was geschieht nun mit der Vermietung von Ferienwohnungen?
Zunächst ist es wichtig zu beachten, dass solche Verbote nicht rückwirkend gelten. Das bedeutet, dass sie keine Auswirkungen auf die Eigentümer haben, deren Lizenz vor dem Verbot genehmigt wurde. Jedoch ist noch ungewiss, was geschehen wird, wenn die Inhaber versuchen ihre Lizenzen zu erneuern. Die Autonome Gemeinschaft Valencia hat kürzlich ein neues Dekret verabschiedet, das alle fünf Jahre zur Erneuerung der Lizenz für die Vermietung an Touristen verpflichtet. Daher ist es möglich, dass Lizenzverlängerungen verweigert werden, wenn die Eigentümergemeinschaft diese Art der Vermietung durch eine Vereinbarung verboten hat.
Darüber hinaus scheint es, dass in den kommenden Monaten auf staatlicher Ebene die Verpflichtung genehmigt werden wird, vom Grundbuchamt eine Identifikationsnummer für Touristenunterkünfte einzuholen. Dies bedeutet, dass nur die Unterkünfte auf digitalen Plattformen wie BOOKING, AIRBNB usw. angeworben werden können, die über diese Identifikationsnummer verfügen. Der Umfang dieser neuen Regelung bleibt jedoch abzuwarten.
Fazit.
White-Baos Anwälte sind auf das Wohnungseigentumsgesetz und auf Angelegenheiten betreffend der Vermietung an Touristen spezialisiert. Sind Sie von diesem Problem betroffen und wünschen eine kompetente Rechtsberatung in diesem Zusammenhang, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
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Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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