Beim Verkauf oder Schenkung einer Immobilie, egal ob Wohn- oder Gewerbeobjekt, ist es wichtig, die damit verbundenen steuerlichen Auswirkungen zu kennen. In vielen Fällen bedeutet die Übertragung einer Immobilie nicht nur die Übertragung eines Vermögenswertes, sondern auch eine Änderung des Vermögens, die in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden muss. In diesem Artikel erklären wir in einfachen Worten, was Kapitalgewinne und -verluste sind und wie die Besteuerung der Immobilienübertragungen in bestimmten Sonderfällen in Spanien funktioniert.
Was sind Kapitalgewinne und -verluste?
Kapitalgewinne und -verluste entstehen, wenn sich Ihr Vermögen ändert, wie es bei der Übertragung eines Eigentums an eine andere Person der Fall ist. Gemäß Artikel 1.462 des Spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt die Eigentümerschaft als übertragen, wenn der Käufer die Immobilie in Besitz nimmt. Erfolgt die Übertragung mittels einer öffentlichen Beurkundung und insofern nichts anderes angegeben wird, geht man davon aus, dass die Übergabe der Immobilie im selben Akt erfolgt. Dies bedeutet, dass der Steueranspruch (die Zahlungsverpflichtung) bei der Unterzeichnung der Urkunde entsteht.
Steuerlich gilt: Verkaufen Sie eine Immobilie zu einem höheren Preis, als Sie dafür bezahlt haben, wird die Differenz als Kapitalgewinn betrachtet. Ist der Verkaufspreis niedriger, dann ist es ein Kapitalverlust. Dieser Gewinn oder Verlust muss in Ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr des Verkaufs berücksichtigt werden.
Wann entsteht ein Steueraufschub? Die aufschiebende Bedingung.
In einigen Fällen kann der Steueranspruch über den Kapitalgewinn aufgeschoben werden. Dies bedeutet, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Steuer auf diesen Gewinn nicht sofort entsteht und auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. Dies geschieht, wenn eine aufschiebende Bedingung festgelegt ist. Beispielsweise schenkt ein Vater seinem Sohn eine Immobilie, stellt jedoch die Bedingung, dass der Sohn 35 werden und sie als Hauptwohnsitz nutzen muss. In diesem Fall erfolgt die Besteuerung des Kapitalgewinns des Vaters erst, wenn die Bedingung erfüllt ist. Was seine Steuerpflicht verzögert.
Die auflösende Bedingung und die Korrektur der Selbsteinschätzung.
Ein weiteres wichtiges Konzept ist die auflösende Bedingung, die eintritt, wenn der Verkauf einer Bedingung unterliegt, deren Nichterfüllung den Vertrag aufheben könnte. Beispielsweise ein Verkauf, bei dem die Zahlung eines Teils des Preises aufgeschoben wird. In diesen Fällen entsteht die Steuerpflicht mit der Unterzeichnung der Kaufurkunde. Was passiert jedoch, wenn die Bedingung später nicht erfüllt wird? Der Steuerzahler könnte seine Steuererklärung korrigieren und eine Rückerstattung der gezahlten Steuern verlangen. Als ob der Kapitalgewinn nie entstanden wäre.
Zuordnung des Gewinns bei Teilzahlungskäufen.
Bei Immobilienverkäufen, deren Zahlung in Raten erfolgt, ist die Situation anders. Wir sprechen von Verkäufen, in denen eine monatliche Zahlung über mehrere Jahre vereinbart und die Immobilie am Zeitpunkt der letzten Zahlung übergeben wird. In diesen Fällen wird der Kapitalgewinn dem Jahr zugerechnet, in dem die letzte Zahlung erfolgt. Das bedeutet, dass, obwohl Zahlungen über mehrere Jahre erfolgen, der Steueranspruch auf den Kapitalgewinn erst am Ende des Prozesses entsteht.
Schlussfolgerung
White-Baos Anwälte sind im Immobilienrecht und der Besteuerung von Immobilienübertragungen spezialisiert. Beabsichtigen Sie, eine Immobilie zu verkaufen oder zu schenken, zögern Sie nicht, uns für eine fachkundige Beratung zur Besteuerung der Transaktion zu kontaktieren.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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