Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen zwei Parteien: dem Vermieter, der die Nutzung einer Immobilie ermöglicht, und dem Mieter, der sie im Austausch gegen die Zahlung einer Miete verwendet. Dieser Vertrag kann aus verschiedenen gesetzlich geregelten Gründen gekündigt werden. Der Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Die Verletzung von Verpflichtungen durch eine der Parteien. Das Bedürfnis des Vermieters, die Immobilie für seinen/ihren persönlichen oder familiären Gebrauch wieder in Besitz zu nehmen. Im gegenseitigen Einverständnis, usw. In unserem heutigen Artikel konzentrieren wir uns auf einen der weniger bekannten Gründe: die Kündigung des Mietvertrags aufgrund der Baufälligkeit oder des Verlusts der Immobilie aus Gründen, die nicht dem Vermieter zuzuschreiben sind.
Die Pflicht des Vermieters das Mietobjekt zu erhalten.
Nach dem spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Vermieter verpflichtet, die notwendigen Reparaturen durchzuführen, um die Immobilie in nutzbarem Zustand zu erhalten (Art. 1.554), während der Mieter jede Beschädigung unverzüglich melden muss (Art. 1.559). Kommt eine der Parteien diesen Verpflichtungen nicht nach, kann der Vertrag aufgelöst werden und Schadensersatz verlangt werden (Art. 1.556). Aber was passiert, wenn wir vor einem schweren Schadensfall stehen? Kann der Mietvertrag aufgrund der Baufälligkeit der Immobilie gekündigt werden?
Die Baufälligkeit und der Verlust des Eigentums.
Obwohl es ungewöhnlich erscheinen mag, können sich Immobilien in bestimmten Situationen in einem solchen Zustand befinden, dass die Erklärung der Baufälligkeit nötig wird. Dies kommt häufiger vor, als man denkt, beispielsweise nach Überschwemmungen, Erdbeben oder einfach, wenn die Immobilie schwerwiegende strukturelle Probleme aufweist. All diese Umstände können die Sicherheit der Immobilie stark beeinträchtigen oder sie ganz unbrauchbar machen. In diesen Fällen erscheint es logisch (und wird vom Mietgesetz vorweggenommen), dass der Vertrag als beendigt betrachtet werden kann und sollte. Hat der Mieter jedoch in diesem Fall Anspruch auf Entschädigung?
Szenario 1. Beendigung des Mietvertrags ohne Entschädigung.
Gemäß Gerichtsurteilen (wie das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 26.11.2008) hat der Mieter keinen Anspruch auf Entschädigung, wenn die Immobilie aufgrund natürlicher Abnutzung oder eines Ereignisses, das nicht dem Vermieter zuzuschreiben ist, als baufällig erklärt wird. Mit anderen Worten, ist der Vermieter nicht für die Ursache des Schadens verantwortlich, kann der Mieter keinen Schadensersatz verlangen. In diesem Fall wird der Mietvertrag beendet ohne das der Mieter Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung hat.
Szenario 2. Schuld oder Fahrlässigkeit. Beendigung des Mietvertrags mit Schadensersatz.
War das Verhalten des Vermieters jedoch betrügerisch oder fahrlässig und es besteht ein direkter und ausschlaggebender Zusammenhang zwischen seinem/ihrem Verhalten und dem verursachten Schaden, kann ein Anspruch auf Schadensersatz möglich sein. Der Mieter könnte beispielsweise eine Entschädigung für Ausgaben verlangen, die er aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses tragen musste, zBsp. Umzugskosten usw..
Schlussfolgerung.
Die Kündigung des Mietvertrags aufgrund wegen der Baufälligkeit des Objekts ist ein immer häufiger auftretender Grund für die Beendigung eines Mietverhältnisses. White-Baos Rechtsanwälte sind Experten im Zivil- und Mietrecht. Wenn Sie sich in einer solchen Situation befinden, zögern Sie nicht, uns für eine fachkundige Beratung zu diesem und anderen damit verbundenen Fragen zu kontaktieren.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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