Vor dem Kauf einer Immobilie (sei es ein Haus, ein Geschätslokal oder eine Räumlichkeit für die Ausübung der Berufstätigkeit), ist es wichtig, u.a., den Rechtsstand, die Eintragungen bei den Ämtern und die baurechtliche Situation des Eigentums zu prüfen.
In den Fällen, in denen keine umfassenden Überprüfungen vorgenommen werden, oder in denen außergewöhnliche Umstände vorliegen, können bestimmte Rechte oder Lasten unsere Rechte über das neuerworbene Eigentum beeinträchtigen. Unser heutiger Artikel behandelt die Möglichkeit, dass der Eigentümer das Objekt verkauft ohne zu wissen dass es ihm nicht order nur teilweise gehört.
In diesem Fall ist der Verkäufer rechenschaftspflichtig und, gemäss dem spanischen Bürgerlichen Zivilgesetzbuch Artikel 1.474 (und nachfolgenden), haftet gegenüber dem Käufer für die Rechtsmängel des verkauften Eigentums.
Der Käufer, dem aufgrund eines vor dem Kauf bestehenden Rechts und durch ein endgültiges Urteil ein Teil oder der gesamte Besitz vorenthalten wird, hat das Recht vom Verkäufer den Kaufpreis, die Rendite, die Kosten des verlorenen Verfahrens, die Aufwendungen und Ausgaben für das Eigentum und die durch den Verlust des Eigentums verursachten Schäden zurückzufordern.
Der Verkäufer haftet gegenüber dem Käufer für die Rechtsmängel, wenn diesem durch eine endgültige gerichtliche Entscheidung zugunsten eines Dritten der Besitz (ganz oder teilweise) des Eigentums entzogen wird.
In seinem Urteil 159/2009 vom 9. März 2009 prüfte der Oberste Gerichtshof den Verkauf eines Immobilienobjekts. Der Inhaber (eine Bankgesellschaft) hatte die Immobilie durch Zwangsvollstreckung wegen Nichtbezahlung der Monatsraten in Besitz genommen. Ihr war jedoch nicht bekannt, dass der Vorbesitzer die Immobilie durch einen Swap-Vertrag erworben hatte, der eine auflösende Bedingung enthielt, dessen Erfüllung den Vertrag aufhob. Die auflösende Bedingung betraf das gesamte Anwesen (von dem das betroffene Eigentum segregiert wurde), war jedoch nur in der ursprünglichen Eintragung aufgezeichnet.
Aufgrund dieser Auflösungsbedingung veräusserte die Bank eine Immobilie ohne ihr rechtmäßiger Besitzer zu sein, und wurde demzufolge vom Obersten Gerichtshof zur Rückgabe des Kaufpreises verurteilt.
Nach Auffassung der spanischen Gerichte, ist der Verkäufer ebenfalls haftbar, wenn die Immobilie so schwerwiegende Bauprobleme aufweist, dass sie für die Bewohnung/Nutzung nicht geeignet ist.
Wenn Sie im Begriff sind, eine Immobilie in Spanien zu erwerben und fachkundige Rechtsberatung benötigen oder jemand beansprucht Ihre neu erworbene Immobilie für sich? Kontaktieren Sie uns. Wir stehen gerne zu Ihrer Verfügung.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern übermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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