Vielen ist nicht bekannt, dass der Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks auf dem Land (finca rústica) von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen kann. Dh, er kann nach spanischem Recht, die Position des Käufers einnehmen und die an einen Dritten verkaufte Finca unter den gleichen Bedingungen und zum gleichen Preis erwerben.
Beim Kauf oder Verkauf eines unbebauten, ländlichen Gründstücks in Spanien, müssen Sie beachten, dass die benachbarten Besitzer das Eigentum aufkaufen können, solange die im spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch (CC) genannten Anforderungen erfüllt sind. Artikel 1523, sagt im ersten Absatz:
„Auch für die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke besteht Widerrufsrecht, wenn es sich beim Verkaufsgegenstand um ein ländliches Grundstück mit einer Fläche von nicht mehr als 1 Hektar handelt“.
Zusammenfassend sind die Bedingungen die der Nachbar erfüllen muss um das Widerrufsrecht auszuüben und das Eigentum für sich zu behalten:
1.- dass er der Besitzer eines oder mehrerer angrenzender Grundstücke ist.
2.- dass das übertragene Grundstück als ländliche (rustico) Fläche eingestuft ist und einen Hektar, dh 10.000 Quadratmeter, nicht überschreitet.
3.- Dieses Recht nicht ausgeübt werden, wenn die angrenzenden Grundstücke durch Bäche, Gräben, Schluchten, Wege und andere Dienstbarkeiten (zBsp.Durchgangsrechte) zugunsten eines Dritten getrennt sind.
FRIST: Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt 9 Tage ab dem Datum der Eintragung der Übertragung in das Grundbuch. Andernfalls gilt die Frist, ab dem Datum an dem der Verkauf bekannt wird.
ENTSCHÄDIGUNG: Gemäß Artikel 1518 (CC) muss jeder, der von seinem Widerrufsrecht Gebrauch macht, die Vetrags- und alle erforderlichen Kosten (Kaufpreis, Notarkosten, Grundbucheintragung usw.) bezahlen. Hinzu kommen die im Zusammenhang mit der verkauften Sache getätigten Ausgaben und Aufwendungen. Der neue Eigentümer kann vom Nachbarn, der das Eigentum auf diese Weise erwerben möchte, die Rückerstattung der Kosten für mögliche Verbesserungen fordern. ZBsp. Umzäunung, neue Bauten, Verbesserung oder Renovierung der bereits bestehenden Einrichtungen und Bauten usw.
RECHTLICHE BEGRÜNDUNG: Die Einräumung dieses Rechts, stellt eine Ausnahme der Eigentumsrechte dar und wird mit der Begründung gerechtfertigt, dass, im angeblichen öffentlichen Interesse, die ländlichen Grundstücke NICHT übermäßig aufgeteilt werden sollen.
Die meisten Richter verlangen in jedem konkreten Fall, dass sich der Antragsteller der Landwirtschaft widmet und den Nutzen begründet den sein landwirtschaftlicher Betrieb durch den Erwerb erzielt.
Möchten Sie ein ländliches, nicht bebautes (und nicht erschließbares) Grundstück in Spanien kaufen? Möchten Sie Ihr Widerrufsrecht über ein verkauftes Nachbargrundstück geltend machen oder sind von Ihrem Nachbarn verklagt worden? Für eine professionelle Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern übermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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