Gelegentlich kommt es vor, dass der neue Eigentümer nach dem Kauf vorher nicht sichtbare Mängel entdeckt, die den Wert der Anschaffung oder die geeingneten Wohnvoraussetzungen des Kaufgegenstandes mindern.
In den meisten Fällen handelt es sich um Probleme die durch Feuchtigkeitsprobleme, nicht fachgerechte elektrische oder sanitäre Anlagen, Termiten, Probleme mit Abflüssen, undichte Stellen, oder durch ein schlecht gebautes Gebäude hervorgerufen werden.
Für diese, im spanischen Recht als „defectos ocultos“ oder auch als „vicios ocultos“, bezeichneten, versteckten Mängel, haftet der Verkäufer. Waren die Mängel/Fehler sichtbar, wird davon ausagegangen, dass der Käufer sie wissentlich akzeptiert und trotz allem gekauft hat). Die Grundlage hierfür ist der Artikel 1484 des Bürgerlichen Gesetzbuches (CC) :
Der Verkäufer ist verpflichtet, die verborgenen Mängel zu beheben, wenn diese den Verkaufsgegenstand für den bestimmten Zweck ungeeignet machen oder so verschlechtern, dass der Käufer, hätte er sie gekannt, das Objekt nicht erworben oder einen geringeren Preis dafür bezahlt hätte. Er haftet jedoch nicht für offensichtliche oder sichtbare Mängel und ebenso ist er nicht für äusserlicht nicht erkennbare Mängel haftbar, wenn es sich beim Käufer um einen Fachmann handelt, der sie aufgrund seiner beruflichen Tätigkeitn leicht erkennen sollte.
Es muss jedoch berücksichtigt werden, dass gemäß Artikel 1490 des Bürgerlichen Gesetzbuches (CC) die Klage auf Schadenersatz aufgrund versteckter Mängel 6 Monate nach der Übergabe erlischt. Es muss unbedingt beachtet werden, dass die nach spanischem Recht 6-Monatige-Ausschlussfrist, nicht durch die formelle Anforderung an den Verkäufer unterbrochen wird.
Dass es sich hier um eine Ausschlussfrist handelt, hat der spanische Oberste Gerichtshof wiederholt unterstrichen. Als Beispiel Urteil 478/2010:
“ Der Artikel 1490 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sieht, wie erwähnt, vor, dass die Sanierungsmaßnahmen für versteckte Mängel sechs Monate nach der Übergabe des Verkaufsgegenstands erlöschen sind und eine Ablauffrist darstellen.“
Aus diesen Gründen ist es unerlässlich, unsere neu erworbene Immobilie unmittelbar nach der notariellen Unterzeichnung so gewissenhaft wie möglich zu überprüfen. Sollten versteckte Mängel vorhanden sein, können wir bis zu 6 Monate ab der Übergabe des neuen Eigentums, Schadenersatzansrüche gegen den Verkäufer geltend machen.
Sollten jedoch ernsthafte Probleme und Mängel erscheinen, die das neu erworbene Objekt in entscheidender Weise beeinträchtigen, ist gemäss der als aliud pro alio bezeichneten Doktrin (die wir in einem nachfolgenden Artikel behandeln werden), die Geltendmachung von Shadenersatzansprüchen auch nach Ablauf der vorgeschriebenen 6 Monate möglich.
Weist Ihre neu erworbene oder kürzliche verkaufte Immobilie in Spanien Probleme und Mängel auf? Wünschen Sie die Rechtsberatung von erfahrenen Anwälten? Kontaktieren Sie uns! Wir stehen gerne zu Ihrer Verfügung.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern übermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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