Anfrage:
Wir haben vor, ein Haus in der Umgebung von Pedreguer, Denia oder Javea, in der Provinz von Alicante zu kaufen. Wir haben widersprüchliche Info über die Notargebühren für die Erstellung des Kaufvertrags erhalten. Einige Beratungsfirmen und Immobilienagenturen sagen, dass der Käufer gesetzlich verpflichtet ist diese zu zahlen und andere sagen wiederum, dass der Verkäufer dieser gesetzlichen Verpflichtung unterliegt. Wir haben sogar gehört, dass die Kosten zur Hälfte geteilt werden müssen. Können Sie bitte klären wer zahlen muss?
Das Spanische Recht
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass das spanische Bürgerliche Gesetzbuch (Codigo Civil) in Artikel 1455 festlegt, wer die Kosten für die Erstellung und Erteilung der Kaufurkunde zu tragen hat:
Die Kosten für die Erteilung von Urkunden trägt der Verkäufer und insofern nicht anders vereinbart trägt der Käufer die Kosten der ersten Ausfertigung und aller nachfolgenden Kopien nach dem Verkauf.
Daher ist gemäss dem Spanischen Zivilgesetzbuch in erster Linie der Verkäufer für die Zahlung der Gebühren des Notars verantwortlich und der Käufer für die Zahlung der ersten und nachfolgenden Ausfertigungen, da es in seinem Interesse ist die Kaufurkunde in das Grundbuchamt eintragen zu lassen. In der Praxis bedeudet dies, dass die Kosten zu ca. 65% vom Verkäufer und zu ca. 35% vom Käufer getragen werden.
Jedoch erklärt Artikel 1455 auch, dass diese Aufteilung der Notarkosten variieren kann, wenn Käufer und Verkäufer ein anderes Abkommen zu treffen. Daher ist dies keine zwingende Regel, und es steht den Parteien frei, zu vereinbaren, was sie für zweckmäßig halten.
Örtliche Bräuche
Obwohl das Bürgerliche Gesetzbuch klar angibt, wer die Kosten zu tragen hat, ist es in der Praxis üblich, dass die Notargebühren gemäß den örtlichen Gepflogenheiten gezahlt werden. In der Umgebung von Denia, Pedreguer und Javea ist es beispielsweise üblich, dass die Notarkosten vom Käufer bezahlt werden. In Valencia wiederum werden diese üblicherweise vom Verkäufer bezahlt und in anderen Ortschaften werden die Notarkosten zu gleichen Hälften geteilt. Daher ist es gut möglich, dass Sie, obwohl gesetzlich vorgeschrieben ist wer zu zahlen hat, unterschiedliche Informationen bezüglich der Zahlungspflicht erhalten, da sich diese nach dem Standort der Immobilie richtet.
Kauf vom Promoter
Die Sache ändert sich jedoch, wenn es sich beim Verkäufer um einen professionellen Unternehmer handelt. In diesem Fall werden dem Käufer (und Verbraucher) die gesamten Gebühren des Notars auferlegt. Diese einseitige Auferlegung der gesetzlich festgelegten Kosten des Verkäufers, könnte als missbräuchliche Klausel und daher als null und nichtig, betrachtet werden. Jedoch ist dieser Standpunkt umstritten, da wie bereits aufgeführt, laut Artikel 1455 CC die Parteien andere Vereinbarungen treffen können. Ein möglicher Mangel an Transparenz könnte als Grundlage dazu dienen um diese Vereinbarung als missbräuchlich einzustufen.
Obwohl das Zivilgesetzbuch die Kosten verteilt, sollte sich jeder, der eine Immobilie in Spanien kaufen oder verkaufen möchte erkundigen, was in der Ortschaft in der sich das Haus, usw. befindet üblich ist. Wir empfehlen unseren Kunden ausdrücklich zu vereinbaren, wer die Notarkosten übernimmt, um Probleme oder Missverständnisse zu vermeiden.
Wird diesbezüglich nichts im Kaufvertrag vereinbart, oder es wird angegeben, dass die Gebühren nach dem geltenden Gesetz zu zahlen sind, dann wird, wie in Artikel 1455 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgegeben, der grössere Anteil der Ausgaben vom Verkäufer bezahlt
Für Rechtsberatung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien, für Informationen über den Umfang der Kosten und wer zahlen muss, kontaktieren Sie uns! Wir stehen gerne zu Ihrer Verfügung.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern übermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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