Anfrage:
Ich habe in Spanien einen Vertrag für den Kauf einer Immobilie in Javea, an der Costa Blanca unterzeichnet. Es wurde eine Klausel vereinbart, wonach der Verkäufer, sollte er den Fertigstellungstermin des Hauses nicht einhalten, ein Strafgeld von € 20 pro Tag zahlen muss. Zum Schluß hat sich die Übergabe des Hauses mehrere Monate hinausgezögert und ich möchte zusätzlich die Mieteinnahmen einfordern, die ich erzielt hätte, wenn das Haus zum vereinbarten Termin, also vor 4 Monaten, fertig gewesen wäre Ist das möglich? Kann die andere Partei die Zahlung verweigern?
Antwort
Als Anwälte müssen wir Ihnen an erster Stelle mitteilen, dass eine Antwort auf Ihre Frage nicht möglich ist, ohne den Vertrag und die Umstände Ihres Falles detailliert zu prüfen. Jedoch können wir uns im Allgemeinen wie folgt zu der Angelegenheit äussern:
Vertragsstrafklausel. Enthält der Vertrag eine Vertragsstrafklausel und die Voraussetzungen für die Anwendung der Klausel sind gegeben , können Sie die vereinbarte Vertragsstrafe oder Entschädigung verlangen. Jedoch bleibt abzuwarten, ob die andere Partei, die Verzögerung der vertraglichen Vereinbarung rechtfertigen kann und nicht geltend macht, dass auch Ihrerseits die getroffenen Vereinbarungen nicht eingehalten worden sind.
Anspruch auf etwaige Mieteinnahmen. Gewinnverlust. Sie möchten wissen, ob Sie zusätzlich zu der im Vertrag ausdrücklich vereinbarten Strafklausel (€ 20 pro Verzugstag), eine Entschädigung für die etwaigen Mieteinnahmen verlangen können, die Sie aufgrund der verspäteten Übergabe der Immobilie verloren haben.
Dies kann von der anderen Partei aus mehreren Gründen abgelehnt werden, unter anderem:
- – Wenn die vorgenannte Vertragsstrafklausel für den Fall eines Verzugs vereinbart wurde, kann die Zahlung einer anderen, nicht vorher vereinbarten Entschädigung, auf der Grundlage des Artikels 1152 Absatz 1 des spanischen Zivilgesetzbuchs abgelehnt werden: „Die einer Vertragsstrafklausel unterliegenden Verpflichtungen ersetzen, insofern nicht anders vereinbart, den Schadensersatz und die Zahlung von Zinsen im Fall einer Nichterfüllung.“
Diese Liquidationsfunktion der Vetragsstrafklausel bedeutet, dass wenn nicht anders vereinbart, die auf € x / pro Verzugstag festgelegte Summe massgebend ist und kein anderer Betrag gefordert werden kann. Denn, genau dies ist die Funktion der Strafklausel, mit der die Parteien im vornherein die Beträge oder die Berechnung der Entschädigung im Falle eines Verzugs festlegen. Andere Ansprüche geltend zu machen, würde gegen das verstossen, was die Parteien vertraglich vereinbart haben.
- Darüber hinaus hat der Oberste Gerichtshof Spaniens wiederholt darauf hingewiesen, dass der Gewinnverlust nur bestimmte, konkrete und anerkannte Erträge umfasst und hat erneut, dass diese Ansprüche restriktiv zu interpretieren sind. Es ist daher wichtig zu prüfen, ob Sie zBsp. den einen Nachweiss über die Existenz eines interessierten Mieters erbringen können oder nicht, usw
Um zu bestätigen, ob Sie eine Entschädigung für einen im Vertrag vorgesehenen Verzug und für die etwaigen Mietverluste fordern können, ist es wichtig, den Vertragstext und den Ablauf der Geschehnisse genau zu prüfen und festzulegen. Für Beratung und qualifizierte Unterstützung stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Er übermittelt lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen in diesem Zusammenhang.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos Rechtsanwälte
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