Anfrage:
Sehr geehrter Anwalt
Ich habe vor einigen Jahren mein Haus auf der Grundlage des bestehenden Projektplans gekauft. Der Bauträger hat die Bauarbeiten abgeschlossent und fordert mich zur notariellen Unterzeichnung der Kaufurkunde und zur Zahlung des Restkaufpreises auf. Unser Problem ist jetzt, dass es wir keine Finanzierung finden, keine Bank gewährt uns ein Darlehen. Hinzu kommt noch, dass meine Frau zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung arbeitstätig war und mittlerweile ohne Arbeit ist. Können wir von dem Bauträger verlangen, dass er uns die geleisteten Anzahlung zurüchzahlt und, dass er uns aufgrund unserer aktuellen finanziellen Lage von unserer Kaufplicht befreit?
Werter Leser
Danke für Ihre Anfrage
Ich nehme an Sie möchten wissen, ob nach spanischem Recht eine Änderung Ihrer persönlichen Umstände und das anschliessende Unvermögen Ihre vorher eingangene Verpflichtung zu erfüllen, eine Auflösung Ihres Vertrags und die Rückerstattung der geleisteten Anzahlungen ermöglicht. Dies wäre ein sogenannter rebus sic stantibus (Bestimmung der gleich bleibenden Umstände) d.h. die Möglichkeit sich aufgrung einer Änderung der Umstände von einem Vertrag zu befreigen.
Zuerst muss gesagt werden, dass nach spanischem Gesetz Verträge grundsätzlich erfüllt werden müssen. Artikel 1091 des spanischen Zivilgesetzbuches: “Die aus einem Vertragsabschluss entstandenen Verpflichtungen sind rechtsbindend und müssen von den Parteien erfüllt werden.“
Eine Anwendung des rebus sic stantibus ist nur möglich, wenn sich die Umstände und die bei Vertragsabschluss bestehenden grundlegenden Bedingungen unvorhersehbar und so drastisch geändert haben, dass eine Erfüllung des Vertrages äusserst schwierig, aufwändig order fast ganz aussgeschlossen ist.
Das Urteil Nr 820/2013 vom 17 Januar des Obersten Spanischen Gerichtshofes (Erste Kammer) bestätigt die mögliche Anwedung der Klausel rebus sic stantibus bei Immobilienkaufverträgen. Das Urteil fügt jedoch hinzu, dass die praktische Anwendung nur bei gewissen Ausnahmefällen und mit äussester Vorsicht vorgenommen werden kann.
Der Oberste Gerichtshof betrachtet eine Anwendungsmöglichkeit bei Fällen, in denen Immobilienkäufer aufgrund der schweren und anhaltenden Wirtschaftskrise in Spanien keine Finanzierungsmöglichkeit finden.
Unerlässliche Voraussetzung für die Anwendung der Klausel ist, u.a., dass der Vertrag vor der Wirtschaftskrise abgeschlossen wurde und, dass sich die entscheidenden Umstände welche die Geschäftsgundlage bildeten unvorhergesehen und drastisch geändert haben.
Für das Gericht ist die Wirstschaftskrise selbst kein Grund die Immobilienkäufer von ihren Kaufverträgen und den eingegangenen Verpflichtungen zu befreien, da dies zur Begünstigung von opportunistischen Vertragsverletzungen und letztenendlich zur Verfälschung des Vertragszwecks führen würde.
Daher müssen die Umstände jedes Einzelfalls geprüft werden und in Ihrem Fall müssen Sie den Beweis erbringen, dass Sie die erforderlichen Bedingungen erfüllen und die Vertragsauflösung und Rückerstattung der geleisteten Anzahlungen beantragen können.
Können Sie Ihren Vertrag, gleich welcher Art (Kauf- Mietvertrag usw.) nicht erfüllen. Für Rückfragen und Rechtsberatung zu diesem Thema stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung.
Dieser Artikel beinhaltet keine Rechtsberatung. Er übermittelt lediglich allgemeine Information zu Rechtsfragen.
Carlos Baos (Rechstanwalt)
Spanische Anwaltskanzlei
Alicante, Denia, Marina Alta.
2014
