Spaniens Gesetzgebung verpflichtet den Bauträger, die geleisteten Anzahlungen für den Kauf nach Plan mit einer Bankbürgschaft oder Versicherung abzusichern.
Folglich ist Spanien, unter Voraussetzung der ordnungsgemässen Prüfungen und einer geeigneten fachlichen und rechtlichen Unterstützung, theoretisch eines der sichersten Länder für den Immobilienkauf nach Plan. Bedauerlicherweise geben zahlreiche Missbräuche vieler Bauträger ein ganz anderes Bild der alltäglichen Praxis, wonach eine intensive Due-Dilligence Prüfung vor Abschluss der Kaufvereinbarung mehr als ratsam erscheint.
In diesem Sinne weisen wir auf die kürzliche Gesetzesänderung 20/2015 des Bauordnungsgesetzes 38/1999 (nach unserem Ermessen entgegen der Interessen der Verbraucher) hin.
Nach unserer Ansich, werden die Rechte der Verkäufer durch zwei Aspekte des neuen Gesetzes besonders beschränkt.
1) Der Bauträger muss die Anzahlungen erst ab Erlangung der Baugenehmigung sicherstellen. Im Gegesatz zu der vorherigen Bestimmung, scheint dies die vor Einholung der Baugenehmigung bezahlten Beträge von der Garantieverpflichtung auszuschliessen.
Unter diesen Umständen und insofern keine Baugenehmigung vorliegt, erscheint die Leistung von Anzahlungen oder der Kauf nach Plan absolut nicht zumutbar.
2) Desweiteren kommt eine neue zeitliche Begrenzung von zwei Jahren hinzu. Hat der Käufer vor Ablauf Frist die Auflösung des Vertrags und Rückzahlung der geleisteten Anzahlungen nicht gefordert, läuft die Bankbürgschaft 2 Jahre ab Nichteinhaltung der Garantiepflicht des Bauträgers ab.
Es ist zu bemerken, dass diese Gesetzänderung ab 1 Januar 2016 rechtskräftig wird.
Alle, die vor diesem Datum gekauft haben, sollten nicht von dieser Gesetzänderung betroffen werden und die Käufer nach Plan ab dem 1 Januar 2016 sollten besondere Vorsichtsmassnahmen treffen und juristische Durchführbarkeitsprüfungen vor Unterzeichnung des Vertrags vornehmen.
Für weitere Rückfragen zum Thema stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung.
Dieser Artikel beinhaltet keine Rechtsberatung. Er übermittelt lediglich allgemeine Information zu Rechtsfragen.
Carlos Baos (Rechstanwalt)
Spanische Anwaltskanzlei
2015
