Nach dem Urteil des Verfassungsgerichtshofs, in dem die Ermittlung der Bemessungsgrundlagen der Plusvalia verfassungswidrig erklärt wurde; stellen wir uns alle eine grundlegende – und praktische – Frage: Was nun? In diesem Artikel werden wir die neuen Bestimmungen behandeln, die durch das Königliche Gesetzesdekret 26/2021 in die Regelung und Berechnung der Plusvalia eingeführt worden sind.
1.- ZWEI METHODEN ZUR BERECHNUNG DER PLUSVALIA. AUF GRUNDLAGE DES TATSÄCHLICHEN GEWINNS ODER DER OBJEKTIVEN SCHÄTZUNG
Der Königliche Erlass sieht zwei Möglichkeiten zur Berechnung der Plusvalia vor. Der Steuerzahler kann das für ihn vorteilhafteste wählen.
Lassen Sie es uns mit einem Beispiel erklären. Nehmen wir an, dass wir unsere Immobilie, die wir im Jahr 2019 für 100.000 Euro gekauft haben, nun im Jahr 2021 für 120.000 Euro verkaufen. Es gibt zwei Methoden zur Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage. Nehmen wir an, der Gesamtkatasterwert beträgt 150.000 Euro, wobei 30% den Wert des Grund und Boden ausmachen:
– METHODE 1. Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage auf Grundlage des tatsächlichen Gewinns. Hier würde der effektive Gewinn 20.000 € betragen.
Die dem Steuerzahler zugerechnete Plusvalia beträgt 6.000 Euro. (30% Wert des Grund und Bodens des tatsächlich erzielten Gewinns von 20.000 €).
– METHODE 2. Die Besteuerungsgrundlage gemäss der objektiven Schätzung ergibt sich aus der Multiplikation des Katasterwertes des Grundstücks zum Zeitpunkt des Verkaufs mit einem, abhänging vom dem seit dem Erwerb verstrichenen Zeitraum, von der Gemeinde genehmigten Koeffizient.
Bei einem Anteil von 30% an dem Katasterwert des Grundstücks und einem Zeitraum von 3 Jahren (Koeffizient 0,16 bzw. 16 %) würden dem Steuerzahler insgesamt 7.200 € (30 % von 150.000, multipliziert mit dem Koeffizienten) in Rechnung gestellt.
Diese Multiplikationskoeffizienten dürfen die im Königlichen Erlass festgelegten Werte niemals überschreiten. Darüber hinaus können sie jährlich durch Verordnungen mit dem Rang eines Gesetzes aktualisiert werden – beispielsweise im allgemeinen Staatshaushalt.
In diesem Fall würde sich der Steuerzahler für die vorteilhafteste Alterlative entscheiden, d. h. die Steuerbemessungsgrundlage basierend auf den tatsächlichen Gewinn.
Dies wäre nicht der zu zahlende Betrag, sondern auf welcher Grundlage die Steuer berechnet wird.
2.- KEIN GEWINN, KEINE STEUER
Als Neuerung sieht der Königliche Erlass vor, dass keine Steuer gezahlt wird, wenn kein Gewinn erzielt wird. Der Steuerzahler muss jedoch nachweisen, dass keine Wertsteigerung stattgefunden hat.
Es wird ausserdem festgelegt, dass die Gemeinden die erforderlichen Kontrollen vornehmen können.
3.- DIE ÜBERTRAGUNGEN IM ZEITRAUM BIS ZU EINEM JAHR WERDEN BESTEUERT
Die Veräußerungsgewinne der Übertragungen von 0 bis zu 1 Jahr zwischen der Anschaffung und der Übertragung werden ebenfalls besteuert.
4. FAZIT
Grundsätzlich soll den Gemeinden als auch den Steuerzahlern mehr Sicherheit geboten werden. Zusätzlich zur Anpassung der Steuerbemessungsgrundlage an die reelle wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Objekts. Schließlich wird versucht, die Ermittlung der Bemessungsgrundlage so zu verbessern, dass sie die Realität des Immobilienmarktes widerspiegelt.
Das Urteil des Verfassungsgerichts und wie die Steuerbemessungsgrundlage zuvor berechnet wurde, finden Sie in unseren vorherigen Artikel, unter diesem Link
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