Estimados lectores,
Cada vez es más frecuente que nuestros clientes nos soliciten ayuda y asesoramiento para la compra de propiedades de bancos, pues como todos sabemos, en los últimos años los bancos han acumulado una gran cantidad de inmuebles, que ahora están vendiendo a unos precios muy interesantes.
En relación con este tipo de compraventas de propiedades que normalmente los bancos se han adjudicado en subasta pública, en general por préstamos hipotecarios impagados, recomendamos hacer las comprobaciones normales, es decir: comprobación del derecho de propiedad y estado de cargas en el registro de la propiedad, comprobación de la descripción y titularidad en catastro, cédula urbanística, condición de solar del inmueble, antigüedad, existencia de procedimientos sancionadores en el Ayuntamiento, licencia de ocupación, deudas con la comunidad de vecinos, etc.
Pero en este artículo queremos destacar algunos problemas, que en ocasiones encontramos en las propiedades que se adquieren de los bancos y que se deben tener en cuenta, como por ejemplo:
.-Contratos de agua y luz. Es bastante común que las propiedades que vienen de subastas públicas, tengan problemas con los contratos de agua y luz, normalmente por deudas contraídas con las compañías suministradoras de agua y electricidad, por los anteriores propietarios.
Es importante hacer esta comprobación, así, podemos encontrar viviendas con contratos en vigor con importantes deudas, en las que deberemos pedir al banco que las salde y ponga al día, antes de la consumación de la compraventa.
Otras veces, las propiedades del banco, no tienen contratos de agua y luz porque se han cortado por impago o el propio banco los ha dado de baja para no incurrir en gastos mensuales. En estos casos debemos tener en cuenta que para dar de alta un nuevo contrato, se nos puede exigir una licencia de segunda ocupación, en algunos casos boletines de instalación, etc.
Aconsejamos que se negocie con el banco y se exija que la propiedad se entregue con contratos de agua y luz al día, y en su caso, que se solicite por el propio banco la licencia de segunda ocupación y el resto de la documentación necesaria, para asegurarnos el suministro eléctrico y de agua potable en la propiedad, que es de vital importancia.
.-Urbanizaciones “fantasma” y problemas con la comunidad de propietarios.Es muy importante que se compruebe por el posible comprador el estado de la comunidad, si hay más vecinos viviendo, etc. En ocasiones, los bancos venden propiedades en complejos que están vacíos, lo que dificulta el día a día. Por ejemplo, si no hay una comunidad de propietarios que funcione con normalidad, si hay una avería en un ascensor puede ser más complicado que se arregle, pues al no haber vecinos que lo utilicen, los propietarios no siempre estarán interesados en su reparación.
Además en este tipo de urbanizaciones suele haber un alto índice que impagos en las cuotas de comunidad.
Así, es común que por parte del banco y sobre todo del anterior propietario, se tenga deudas con la comunidad de propietarios, por lo que es importante solicitar del administrador, el correspondiente un certificado que indique que se está al corriente en las cuotas de la comunidad.
Por todo lo señalado, este tipo de compra puede suponer una gran oportunidad, pero aconsejamos que se soliciten el asesoramiento legal adecuado para comprobar estos y otros aspectos, y evitar sorpresas desagradables en el futuro.
Si usted se encuentra en esta situación o en una similar no dude en contactarnos y le asesoraremos convenientemente.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.
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Carlos Baos (Abogado)
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