Das spanische Recht betrachtet verschiedene Möglichkeiten für den Erwerb einer Immobilie. Am bekanntesten ist natürlich die Übertragung oder „Traditio“des Eigentums, durch den Akt der Übergabe (Verkaufs, Schenkung, usw.)
Im Mittelpunkt des heutigen Artikels steht jedoch ein anderer Weg für den Erwerb einer Immobilie. Es handelt sich um die Ersitzung, die sogenannte „Usucapion oder Usucapio“.
Usucapión ist der informelle Rechtsbegriff für die Verjährung der Kaufkraft. Sie wird als das Rechtsinstrument definiert, mit dem eine Sache oder ein Gut durch den Eigenbesitz während der im Gesetz festgelegten Zeiträume erworben wird. Im Grunde handelt es sich um den Erwerb einer beweglichen oder unbeweglichen Sache durch dessen im guten Glauben ausgeübten, fortlaufenden und öffentlich bekannten Besitz. Das heißt, ohne Widerspruch eines anderen Berechtigten.
Das Normalverfahren, „Usucapion ordinaria“, erfordert eine Handlung im guten Glauben und einen Eigentumstitel. Es muss die Überzeugung bestehen, dass man wirklich der Eigentümer der Sache ist, oder die Unwissenheit, dass ein Mangel vorliegt, der den Erwerb aufhebt. Für die rechtmäßige Übertragung des Eigentumstitels würden ein Kaufvertrag, eine Schenkungsurkunde, ein Gerichtsurteil usw. ausreichen.
Die Zeitspanne ab der eine Immobilie durch gein reguläres Verfahren erworben wird, beträgt 10 Jahre bei anwesenden und 20 Jahre bei abwesenden Personen. Das Gesetz definiert als abwesende Personen, die Personen mit Wohnsitz im Ausland.
Das außergewöhnliche Verfahren „Usucapion extraordinaria“, erfordert weder einen Eigentumstitel, dh. ein Dokument, das den Besitz rechtfertigt, noch die Handlung im guten Glauben, d. H., die Überzeugung dass kein Mangel vorliegt, der die Übertragung unmöglich macht. Ebenso besteht kein Unterschied zwischen An- und Abwesenheit. In diesem Fall jedoch, steigt die Zeitspanne die verstreichen muss von 10 bzw. 20 Jahren, auf 30 Jahre.
Kurz gesagt, einer der wichtigsten Faktoren für beide, sowohl für das normale als auch für das außergewöhnliche Verfahren ist, der ununterbrochene Besitz während des hierfür gesetzlich vorgesehenen Zeitraums. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass die Unterbrechung dann eintritt, wenn der Erwerber eine gerichtliche Mitteilung erhält, zBsp. von einer anderen Person, die sich selbst als Eigentümer ansieht und die Zwangsräumung beantragt usw.
Das Eigentum wird nicht automatisch durch die „Usucapion“ erworben. Es muss ein rechtskräftiges Urteil ausgesprochen werden, wobei zu diesem Zweck eine Klage auf Eigentümerschaft durch die Verjährung der Kaufkraft gegen die eventuellen Inhaber eingereicht werden muss.
Sind Sie der Ansicht, dass Sie berechtigt sind eine Immobilie auf diese Weise zu erwerben? Sind Sie der Eigentümer einer Immobilie, die eine andere Person benutzt und Sie möchten die Dauer der „Usucapion“ unterbrechen? Kontaktieren Sie uns! Wir stehen gerne zu Ihrer Verfügung.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern übermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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