In früheren Artikeln haben wir die wichtigsten Aspekte der Vermietung einer Wohnung eingehend analysiert. Die Möglichkeit, dass der Vermieter die Nuztung der Wohnung für sich selbst oder für seine Familienangehörigen zurückgewinnt. Der obligatorische Energieeffizienzausweis. Die Kaution. Die jüngste Änderung des Mieterschutzgesetzes, usw. Diese Woche möchten wir uns auf die Vermietung von Gewerbeflächen konzentrieren. Die wesentlichen Unterschiede gegenüber der Vermietung von Wohnräumen. Und insbesondere der Entschädigungsanspruch des Mieters gemäß Art. 34 des Mieterschutzgesetzes.
Vermietung für andere Zwecke: Regelung und wesentliche Unterschiede.
Die Vermietung von Gewerbeflächen ist in Titel III des Mieterschutzgesetzes (L.A.U.) geregelt und weist wichtige Unterschiede gegenüber der Vermietung einer Wohnung auf.
Kaution.
Bei Vermietung einer Wohnung beträgt die obligatorische Kaution 1 Monatsmiete. Bei Vermietung einer Gewerbefläche sind es 2 Monatsmieten.
Untervermietung.
Der Vermieter muss der Untervermietung einer Wohnung zustimmen. Und diese darf nur teilweise erfolgen. Die Untervermietung (ganz oder teilweise) von Geschäftsräumen ist jedoch ohne Zustimmung des Vermieters möglich. Darüber hinaus ist der Vermieter berechtigt, die Miete (bei Teiluntervermietung) 10 % bzw. 20 % (bei Gesamtuntervermietung) zu erhöhen.
Dauer.
Bei Wohnraummietverträgen gilt eine Mindestlaufzeit von 5 bzw. 7 Jahren (abhängig davon ob der Vermieter eine natürliche Person oder ein Unternehmen ist). Bei den Mietverträgen von Gewerbeflächen gibt es keine Mindestlaufzeit.
Entschädigungsanspruch des Mieters bei Nichtverlängerung des Vertrags.
Ein weiterer wesentlicher Unterschied zwischen der Vermietung einer Wohnung und der Vermietung einer Gewerbefläche ist die Entschädigung in Art. 34 des Mieterschutzgesetzes. Dieser Anspruch gilt nur, wenn der Vertrag durch den Ablauf der darin festgelegten Frist gekündigt wird. Um diese Entschädigung beanspruchen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:
- Der Mieter darf bei Abschluss des Mietvertrages nicht ausdrücklich auf diese Entschädigung verzichtet haben.
- Der Mieter muss während der letzten fünf Jahre eine gewerbliche Tätigkeit in der vermieteten Räumlichkeit ausgeübt haben.
- Vier Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter dem Vermieter mitgeteilt haben, dass er das Mietverhältnis zu einem marktüblichen Preis fortführen möchte.
Wie wird die Entschädigungssumme berechnet?
In Übereinstimmung mit dem Art. 34 des Mieterschutzgesetzes kommen zwei mögliche Szenarien in Frage:
- In den ersten 6 Monaten nach Beendigung des Vertrags, lässt sich der Mieter in anderen Räumlichkeiten in derselben Gemeinde nieder und übt die bisherige Tätigkeit weiter aus. In diesem Fall umfasst die Entschädigung die Umzugskosten und den Schaden für den Verlust von Kunden.
- Innerhalb der ersten 6 Monate nach Beendigung des Vertrags eröffnet der Mieter ein anderes Unternehmen und widmet sich einer anderen Tätigkeit oder er stellt seine Geschäftstätigkeit ein. Beginnt der Vermieter oder ein Dritter in den vom Vormieter eingenommenen Räumlichkeiten die gleiche oder eine ähnliche Tätigkeit auszuüben, beträgt die Entschädigung 1 Monat pro Vertragsjahr (mit maximal 18 Monatsraten).
Schlussfolgerungen.
Zusammenfassend. Kann der Vermieter (oder ein Dritter) die Kundschaft des Vormieters nutzen, zielt das Gesetz darauf ab, den Mieter wirtschaftlich zu entschädigen. Wenn Sie einen Mietvertrag für die Vermietung einer Gewerbefläche unterzeichnet haben (oder unterzeichnen wollen), zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir werden Ihren Fall prüfen und Sie kompetent beraten.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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