Auch wenn es seltsam erscheinen mag, sind viele Immobilien in Spanien nicht im Grundbuch eingetragen. Vor allem, wenn es um ältere Immobilien und Liegenschaften auf dem Land geht. Wie ist so etwas möglich? Wie kann eine Immobilie, die seit mehreren Jahren Grundsteuer (IBI) zahlt, nicht eingetragen sein? Im heutigen Artikel analysieren wir all diese Probleme und erläutern das geläufigste Verfahren für die Ersteintragung einer Immobilie, die nicht im Grundbuch erscheint.
Eintragung durch einen doppelten Eigentumstitel. Artikel 205 des Hypothekengesetzes. Anforderungen.
Das Hypothekengesetz sieht drei verschiedene Verfahren vor, um eine Immobilie zum ersten Mal zu registrieren. Angesichts des komplexen und umfangreichen Themas konzentrieren wir uns in diesem Artikel auf das geläufigste Verfahren. Die Eintragung „des doppelten Eigentumstitel“, geregelt in Art. 205 des Hypothekengesetzes. Welche Anforderungen müssen erfüllt werden?
1. An erster Stelle. Die Immobilie darf logischerweise nicht zuvor im Namen eines Dritten eingetragen worden sein.
2. Zweitens müssen dem Grundbuchamt zwei öffentliche Urkunden als Nachweis der Übertragung vorgelegt werden. Das heißt, notarielle Urkunden. Es kann eine Kaufurkunde, die Annahmeurkunde der Erbschaft usw. sein. Aber es ist zwingend, dass es sich um öffentliche Titel handelt. Private Verträge sind nicht zulässing.
3. Zwischen der letzten Übertragung und der jetzigen Eintragung muss mindestens ein Jahr verstrichen sein.
4. Schließlich ist es erforderlich, dass die Beschreibung des Eigentums, die in den beiden Titeln erscheint, mit den Angaben im Kataster übereinstimmt.
Abwicklung des Verfahrens: Anmeldung, Mitteilung an die angrenzenden Nachbarn, Erlasse etc.
Sobald das Grundbuchamt die Richtigkeit aller eingereichten Unterlagen bestätigt, wird die Eintragung der Immobilie vorgenommen. An dieser Stelle führt das Grundbuchamt zwei weitere Schritte durch:
– Zum einen werden die Eigentümer der angrenzenden Immobilien und Grundstücke benachrichtigt. Das heißt, die Eigentümer, die sich in umliegender Nähe des Objekts befinden, das eingetragen werden soll.
– Zum anderen wird die Eintragung im Amtsblatt des spanischen Staates (durch die Bekanntgabe eines Erlasses) veröffentlicht.
Auswirkungen der Eintragung einer Immobilie: Ist die Eintragung rechtskräftig? Art. 34 und 207 des Hypothekengesetzes
Sehr wichtig. Ab dieser Ersteintragung müssen zwei Jahre vergehen, damit sie als „endgültig“ betrachtet wird. Bis dahin ist sie nur „provisorisch“ sein. Was bedeutet das? Die Person, die das Objekt registriert hat, gilt als Eigentümer und kann es auf Wunsch übertragen. Erscheint jedoch während dieser Zeit eine andere Person mit vorgehenden Rechten auf das Eigentum, könnte sie die Eintragung der Immobilie anfechten.
Ein praktisches Beispiel für die Eintragung einer Immobilie durch einen doppelten Eigentumstitel.
Nehmen wir ein praktisches Beispiel. Juan erbt ein Grundstück von seinem Vater. Das das Nachlassverfahren bringt ans Licht, dass es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Anderthalb Jahre später beschließt er, das Grundstück zu verkaufen. Kann der Käufer das erworbene Grundstück eintragen lassen? Im Prinzip, wenn eine vorherige Überprüfung darlegt, dass das beschriebene Eigentum mit den Angaben des Katasters übereinstimmt, lautet die Antwort JA. Der erste Titel wäre die Urkunde der Annahme des Erbschaft und die Kaufurkunde wäre der zweite Titel. Allerdings müssen 2 Jahre verstreichen, bevor die Eintragung der Immobilie auf den Namen des Käufers als „endgültig“ betrachtet werden kann.
White-Baos sind Experten im Zivilrecht und in registerrechtlichen Angelegenheiten. Haben Sie Fragen zur Ersteintragung einer Immobilie in das Grundbuch, zum An- oder Verkauf, usw. zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Wir werden Ihren Fall prüfen und Sie kompetent beraten.
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Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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