Eine der häufigsten Anfragen an unsere Anwälte betrifft die Möglichkeit den Referenzwert, der alljährlich von der Generaldirektion desKataster veröffentlicht wird, zu bestreiten. Der Referenzwert ist der von der Verwaltung bestimmte “ Mindestwert„, der bei der Steueranmeldung für einen Immobilienkauf, Erbschaft, Schenkung, usw. berücksichtigt werden muss. Unser heutiger Artikel behandelt die Hauptmerkmale, das Problem, dass diese Bewertung aufwirft und ob es möglich ist (oder nicht), den Referenzwert in Spanien zu bestreiten.
Welche Steuern sind vom Referenzwert betroffen? Wie funktioniert es in der Praxis?
Der Referenzwert wirkt sich auf eine Vielzahl von Steuern aus. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD); Übertragungssteuer (ITP). Die Steuer auf dokumentierte Rechtshandlungen (AJD). Und auch auf die Vermögenssteuer (obwohl diese nur für ab dem 1. Januar 2022 erworbene Immobilien gilt.)
Hier ein einfaches Beispiel. Peter kauft für 150.000 € ein Haus, dessen Referenzwert 200.000 € ist. Hier wird die Übertragungssteuer gemäß dem Referenzwert berechnet. Ist der angegebene Preis jedoch höher als der Referenzwert (z. B. 220.000 €), dann wird die Steuer auf der Grundlage des Preises berechnet. Zusammenfassend, die Steuern werden entweder gemäß dem Referenzwert oder dem angegebenen Preis berechnet, abhängig davon, welcher von beiden der höhere ist.
Wie wird der Referenzwert ermittelt?
Um den Referenzwert zu ermitteln wird der Preis aller vor einem Notar in Spanien unterzeichneten Immobilienkäufe analysiert und ein System von Durchschnittswerten je nach Gebiet angewendet. Das Problem dieses Systems ist jedoch, dass es dem Standort der Immobilie eine große Bedeutung beimisst, nicht aber ihren spezifischen Eigenschaften: Erhaltungszustand, Baumaterialien, ob sie renoviert wurde oder nicht, ob es sich um ein Erdgeschoss handelt oder eine vierte Etage, usw.
Wie kann ich den Referenzwert bestreiten, wenn ich nicht mit ihm einverstanden bin?
Hierfür gibt es kein spezifisches Verfahren. Jedoch kann der Referenzwert auf „indirekte “ Weise angefochten werden, wenn er steuerliche Auswirkungen hat. Das heißt, wenn es um die Zahlung einer der betroffenen Steuern (ISD, ITP, AJD) geht. Es muss ein Gutachten eines von der Bank von Spanien zugelassenen Bewertungsunternehmens vorgelegt werden, das bescheinigt, dass der tatsächliche Wert unter dem Referenzwert liegt. Für die Bestreitung gibt es zwei Optionen.
Option 1: Die Steuer gemäß dem Referenzwert begleichen und später eine Forderung geltend machen.
Die erste Option besteht darin, die entsprechende Steuer (Erbschaft, Schenkung, Übertragung usw.) gemäß dem Referenzwert zu bezahlen. Und anschliessend bei der Steuerbehörde ein Berichtigungsverfahren zu beantragen, die Bewertung beizufügen und den zu Unrecht gezahlten Betrag zurückzufordern. Dieser Weg bedeutet, dass der Steuerzahler im Voraus zahlen und später eine Rückerstattung verlangen muss, aber es ist ratsamer um die Zahlung von Verzugszinsen und möglichen Strafen zu vermeiden.
Option 2: Die Steuer direkt gemäß dem „realen Wert“ zu begleichen
Die andere Möglichkeit besteht darin, die Steuer direkt gemäß dem realen Wert zu begleichen. Die Steuerverwaltung wird die vorgelegte Abrechnung überprüfen zu die Zahlung der Differenz anfordern. Zu diesem Zeitpunkt muss ein Einspruch eingelegt (der sowohl den Referenzwert als auch den Zahlung der Differenz bestreitet) und das Gutachten beifügt werden. Das Problem ist hier, dass im Falle eines erfolglosen Einspruchs sowohl mit der Zahlung von Verzugszinsen als auch mit einem Disziplinarverfahren wegen Nichteinhaltung der Steuervorschriften gerechnet werden muss.
Schlussfolgerungen.
Sind Sie der Meinung, dass der Referenzwert der Immobilie, die Sie kaufen, schenken, erben, usw. höher ist als der Marktwert und möchten Sie Forderungen geltend machen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. White-Baos wird Ihren Fall im Detail prüfen und Ihnen fachkundige Rechtsberatung anbieten.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern vermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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