Das Konzept: Gewinn bei der Veräußerung von Immobilien
Wenn wir eine Immobilie in Spanien veräußern, müssen wir den erzielten Gewinn versteuern. Dies ist die Gewinnsteuer. Sie geht von 19% bis zu 23%. Es ist jedoch möglich, nichts zu zahlen, wenn es sich um den Hauptwohnsitz handelt.
Gewinnsteuer. Berechnung
Im Allgemeinen können wir sagen, dass der Gewinn die Differenz ist zwischen:
.- dem Übertragungswert. Den Preis, zu dem wir die Immobilie verkaufen. Abzüglich ggf. Maklergebühren, usw.
.- dem Anschaffungswert. Den bezahlten Preis. Plus: Steuern, Notargebühren, Grundbucheintragung usw.
Der Gewinn wird wie folgt besteuert:
.-19% auf die ersten 6.000 €.
.-21% von 6.000 € bis 50.000 €.
.-23% ab 50.000 €.
Steuervorteil. Steuerbefreiung aufgrund erneuter Investition in den Hauptwohnsitz.
Das spanische Eikommensteuergesetz gibt die Möglichkeit von der Gewinnsteuer befreit zu werden. Bei Veräußerung des Hauptwohnsitzes. Insofern der erzielte Gewinn in die Anschaffung oder Sanierung eines neuen Hauptwohnsitzes reinvestiert wird.
Reinvestition, die innerhalb von 2 Jahren erfolgen muss.
Das Konzept: Hauptwohnsitz.
Rechtlich gilt als Hauptwohnsitz derjenige, der den gewöhnlichen Wohnsitz während mindestens 3 Jahren darstellt.
Beispiel Reinvestition in den Hauptwohnsitz. Befreiung von der Gewinnsteuer.
Eine vollständige Befreiung ist möglich. Das heißt, wenn der gesamte Veräußerungswert reinvestiert wird.
Beispielsweise. Wir verkaufen unseren Hauptwohnsitz für 100.000 € und erzielen einen Gewinn von 30.000 €. Wenn wir die 100.000 € in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren. Werden wir für den Gewinn von 30.000 € KEINE Steuer zahlen.
Es kann auch eine teileweise Steuerbefreiung sein. Wenn nicht der ganze Veräußerungswert reinvestiert wird. Siehe obigen Fall. Stellen wir uns vor, dass wir wir von den 100.000 €, nur 50.000 € in einen neuen Hauptwohnsitz investieren. Das heißt 50 %. In diesem Fall würden wir 50 % des Veräußerungsgewinns, also 15.000 €, nicht versteuern. Aber doch den restlichen Gewinn.
Das Hypothekendarlehen. Auswirkungen auf die Reinvestition in den neuen Hauptwohnsitz.
Die spanische Steuerbehörde vertrat den Standpunkt, dass von dem für den Kauf des Hauptwohnsitzes aufgenommene Darlehen. Nur das innerhalb von 2 Jahren zurückgezahlte Kapital als Reinvestition ausgelegt werden könnte.
In einem kürzlichen Urteil des Obersten Gerichtshofs vom Oktober 2020 wurde dieses Kriterium geändert.
Der wirtschaftliche Wert der Reinvestition ist maßgebend, also der Wert der Immobilie.
Wird das erzielte Ertrag nicht erneut investiert, und es wird ein neues Objekt mit einem Hypothekendarlehen erworben. Wir können von der Steuerbefreiung auch dann profitieren, wenn wir das Geld nicht reinvestieren. Wenn das neu erworbene Objekt den gleichen oder einen größeren Wert hat als die veräusserte Immobilie.
Also, nach dem vorherigen Beispiel. Wenn wir für 100.000 € verkaufen. Das eingenommene Geld behalten. Und einen neuen Hauptwohnsitz für 100.000 € erwerben, das wir mit einem Hypothekendarlehen voll finanzierten. Die Steuerbefreiung würde für den gesamten Gewinn gelten. Obwohl wir den Ertrag aus dem Verkauf nicht investiert haben.
Abschluss
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen oder kaufen möchten; ob es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt oder nicht; wenn Sie Beratung zum Thema Gewinnsteuer wünschen. Kontaktieren Sie uns.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern vermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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