Anfrage:
Ich habe vor einigen Monaten an der spanischen Costablanca ein Appartement und eine Villa (beide aus zweiter Hand) für einen ausgesprochen günstigen Preis erworben. Jetzt habe ich von der Steuerbehörde einen Nachforderungsbescheid erhalten und soll die Differenz nachzahlen. Das Amt ist der Auffassung, dass die Immobilien einen höheren Wert haben als auf der Kaufurkunde angegeben. Ist dies möglich? Was kann ich tun?
Danke für Ihre Anfrage
In Krisenzeiten sind solche “Immobilien-Schnäppchen” nichts Aussergewöhnliches. Allerdings sind nach Unterzeichnung der Kaufurkunde die Bescheide der Steuerbehörden ebenso zahlreich. Die Käufer werden nach Zahlung der Übertragungssteuer zur Nachzahlung eines Differenzbetrags aufgefordert, da die anfallende Steuer bei unterschiedlicher Wertermitlung theoretisch immer auf den höheren Wert basieren muss.
In einem vorherigen Artikel wurde von uns auf ein ausgenommen wichtiges Urteil des Obersten Gerichtshofes der Autonomen Region Valencia in diesem Zusammenhang hingewiesen. Im Verwaltungsstreitverfahren wurde durch Urteil 1336/2013 vom 1 Oktober die angewandte Methode für die Überprüfung der Werte als nicht geeignet erklärt. Der Vorgang legte lediglich die im Kataster eingetragenen Werte zugrunde, ohne eine persönliche Besichtigung der Immobilien und infolgedessen ohne Berücksichtigung der individuellen Umstände.
Die Steuerbehörden der Autonomen Region Valencia erstellen trotz dieser Entscheidung weiterhin Nachforderungsbescheide im Zusammenhang mit dem Kauf einer gebrauchten Immobilie. Infolge der Gerichtlichen Entscheidung hat sich jedoch die Strategie der Finanzbehörden in einigen Punkten geändert.
1) Die Immobilie wird (nicht in allen Fällen) besichtigt.
2) Die Wertschätzung erfolgt mittels einer jährlich neu genehmigten Regelung
Trotz des geänderten Verfahrens, bestehen nach unserer Auffassung viele Möglichkeiten auch diese neuen Nachforderungen erfolgreich zu bestreiten. Obwohl die Sachverständigen der Verwaltung die Immobilie besichtigen, wird dessen Zustand weiterhin ausser Acht gelassen, wobei Grundlage für die Bewertung nach wie vor die jährlich festgesetzten Koeffizienten und Werte sind. Hinzu kommt, dass die Regelung grundsätzliche Mängel aufweisst, die sogar eine Nichtigkeitserklärung zur Folge haben könnten.
Wichtig ist darauf hinzuweisen, dass Sie ohne vorangehende Zahlung oder Rückstellung von Geldern die Möglichkeit haben, sich gegen eine Nachforderung zu sträuben und eine gerichtliche Wertermittlung zu beantragen.
Erhalten Sie aufgrund einer höheren Wertermittlung eine Aufforderung Ihrer Steuerbehörde für die Nachzahlung einer Steuerdifferenz, zahlen Sie nicht sofort. Wenden Sie sich an uns. Wir werden Sie über Ihre Rechte informieren.
Dieser Artikel beinhaltet keine Rechtsberatung. Er übermittelt lediglich allgemeine Information zu Rechtsfragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
Spanische Anwaltskanzlei
Alicante, Denia, Marina Alta Costa Blanca.
2015
