Es gibt viele Gründe für den Verkauf einer Immobilie. Finanzielle Probleme. Eine Trennung oder eine Scheidung. Berufliche Gründe. Der Umzug in ein anderes Land. Und natürlich auch, dass es sich um Vermächtnis handelt. Im Artikel dieser Woche analysieren wir den letzteren Fall. Und die Hauptaspekte, die berücksichtigt werden müssen wenn man die Wohnung/das Haus eines Erben kauft.
Die Eigentümerschaft im spanischen Grundbuchamt.
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist es unerlässlich, zu bestätigen, dass der Verkäufer auch der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist. Wenn jemand verstirbt, erfolgt der Eigentümerwechsel nicht automatisch. Der Erbe muss eine Reihe von Schritten und Förmlichkeiten erledigen, um im Grundbuchamt als neuer Eigentümer zu erscheinen. Die Urkunde der Annahme der Erbschaft vor einem Notar unterzeichnen. Die Erbschafts- und die Plusvalía-Steuer begleichen. Usw.
Kann ein Reservierungs-/Kaufvertrag unterzeichnet werden, wenn die Immobilie noch auf den Namen des Verstorbenen eingetragen ist?
Ja, es ist möglich. Es ist jedoch Vorsicht geboten, um Probleme und unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Es wird dringend empfohlen, den Abschluss von der Eintragung der Erbschaftsurkunde in das Grundbuch abhängig zu machen. Und ebenso, eine Frist hierfür festzulegen. So können im Falle unvorhergesehener Umstände (Streitigkeiten zwischen den Erben, keine Einigung über die Verteilung des Vermögens usw.) der Vertrag gekündigt und das Geld zurückgefordert werden.
Welche Rolle spielt die von den Verkäufern gezahlte Erbschaftssteuer?
Nimmt das Grundbuchamt aufgrund einer Erbschaft einen Eigentümerwechsel vor, wird automatisch eine „Steuerbeeinträchtigung“ von 5 Jahren eingetragen. Mit anderen Worten: Die Immobilie unterliegt 5 Jahre lang der von den Erben angemeldeten Erbschaftssteuer. Das heißt, wenn Sie die Immobilie aus einer Erbschaft kaufen und der Erbe/Verkäufer hat die Erbschaftssteuer nicht korrekt bezahlt, könnte die spanische Steuerbehörde verlangen, dass Sie als Käufer dieser Immobilie die Schulden des Erben/Verkäufers begleichen.
Die Ermäßigung für den Erwerb einer Erstwohnug.
In diesem Zusammenhang ist die Ermäßigung für den Erwerb der Erstwohnung des/der Verstorbenen von besonderer Bedeutung. In der Region Valencia kann die Ermäßigung bis zu 150.000 € betragen, sofern die Immobilie in einem Zeitraum von 5 Jahren nicht verkauft wird. Was ist daran so riskant? Schauen wir uns ein Beispiel an.
Ein nicht ansässiger britischer Staatsbürger erbt eine Immobilie in Spanien. In der Erbschaftssteuererklärung wird die Vergütung für den Hauptwohnsitz in Höhe von bis zu 150.000 € berücksichtigt. Nach der Annahme der Erbschaft (und obwohl nicht zulässig) verkauft der Erbe die Immobilie an einen Dritten und kehrt in sein Land zurück. Wie erläutert, könnte dies für den Käufer zu einem großen Problem werden. Da eine „steuerliche Beeinträchtigung“ über die Immobilie vorliegt, könnte das Finanzamt verlangen, dass der Käufer die vom Verkäufer falsch angemeldete Erbschaftssteuer begleicht. Und tausende Euro von ihm fordern.
Schlussfolgerungen.
White Baos Lawyers sind Experten in Sachen Erbschaftssteuer und Immobilienrecht. Beabsichtigen Sie die Immobilie eines Erben zu kaufen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir prüfen Ihren Fall und werden Sie in dieser Angelegenheit kompetent beraten.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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