IMMOBILIENRECHT: Nachprüfungen beim Kataster und Grundbuchamt. Können Sie Ihr Haus nach dem Kauf erweitern?

Posted on by Carlos Baos
Anfrage: Seit langem suchen wir ein Haus in Denia (Alicante). Schliesslich haben wir eins in einer wunderschönen Umgebung gefunden. Das Gebäude ist allerdings ziemlich alt und muss renoviert und vergrössert werden bevor wir einziehen. Wie können wir sicher sein, dass wir nach dem Kauf das Haus renovieren und die Wohnfläche erweitern können?

Sehr geehrter Leser 

Sie sollten zuerst nachprüfen, ob das gewünschte Objekt im Kataster und im Grundbuchamt registriert ist und ob die dort aufgeführten Angaben mit der Wirklichkeit übereinstimmen.

Das Kataster: In diesem amtlichen Register werden der Standort, die verschiedenen Elemente (Gebäude, Pool, Nebengebäude, usw) der Immobilie und die Quadratmeter auf einem Grundrissplan erfasst. Dieses Amt ermittelt den Katasterwert der Immobilie für steuerliche Zwecke, wie zBsp. zur Berechnung der Grundsteuer. Das Katasteramt bescheinigt jedoch keine Eigentumsrechte über die Liegenschaft. 

Das Grundbuchamt: Hier werden Grundstück und die vorhandenen Gebäude und Bauten aufgelistet und beschrieben. Das Grundbuchamt übermittelt ebenfalls Information über die gegenwärtigen Eigentümer und über die Lasten (wie zBsp. Hyphothekendarlehen usw.) oder andere Beschränkungen, die das Nutzerrecht über das Objekt einschränken oder aufheben. 

Sind alle Eintragungen richtig, stimmen sie mit der Wirklichkeit überein und es muss keine Fehlerbehebung vorgenommen werden, dann sollten Sie sich vergewissern, dass Sie Ihr Haus in näherer Zukunft erweitern können. Zu diesem Zweck möchten wir Ihnen folgende Empfehlung übermitteln: 

Um sicherzustellen, dass (und wieviel m2) Sie erweitern können, müssen Sie die tatsächliche Grösse der Parzelle und der darauf befindlichen Gebäude festlegen und sich im Rathaus über die geltenden Städtebaunormen informieren. 

Sie müssen dann unter Anderem prüfen: Ob die Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeit der Parzelle ausgeschöpft ist (die Erhöhung oder Vergrösserung von Bauten hängt normalerweise von den m2 der Parzelle ab). Ob die bestehende Entfernung zwischen den Gebäuden und der Abgrenzung des Grundstücks eine Vergrösserung zulässt, usw.. 

Ist es für Sie unerlässlich, Ihr zukünftiges Haus zu reformieren oder zu erweitern? Hängt Ihre Kaufentscheidung von dieser Voraussetzung ab? 

Machen Sie Ihre Kaufverpflichtung von Anfang an von dieser Anforderung abhängig und legen Sie diese Bedingung auf dem Kaufvertrag fest. 

Sollten Sie sich in dieser Lage befinden, kann unsere Kanzlei Sie kompetent beraten. 

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Dieser Artikel beinhaltet keine Rechtsberatung. Er übermittelt lediglich allgemeine Information zu Rechtsfragen