Gelegentlich erhalten wir Anfragen von Käufern, die sich mit dem Verkäufer über die Geschäftsbedingungen einig sind, jedoch nicht den vollen Preis zahlen können und Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung zu bekommen. In der Regel ist die Aufnahme eines Hypothekendarlehens die gebräuchlichste Finanzierungsform, um ein Eigentum erwerben zu können.
Der Käufer muss die Zahlung eines Teils des Kaufpreises aus Geldmangel aufschieben, der Verkäufer benötigt jedoch Garantien, um das Eigentum wieder in Besitz nehmen zu können, sollte der vereinbarte Preis nicht voll bezahlt werden. Unter diesen Umständen könnte die ausstehende Zahlung durch die auflösende Bedingung gesichert werden, wobei der Käufer diese verzögern kann und der Verkäufer das verkaufte Objekt zurückerhält wenn der Käufer nicht wie vereinbart bezahlt und der Vertrag infolgedessen aufgelösst wird.
Die Haupfunktion der auflösenden Bedingung ist, auf der einen Seite zu gewährleisten, dass der Käufer das Objekt in Besitz nehmen und davon Gebrauch machen kann, obwohl er nicht den gesamten Kaufpreis bezahlt hat. Auf der anderen Seite, kann der Verkäufer sein Eigentum wiedererlangen, sollte der Verkäufer den Vertrag nicht erfüllen und die getroffene Zahlungsvereinbarung nicht einhalten.
Die auflösende Bedingung weisst im Falle einer Immobilientransaktion eine Besonderheit auf. Laut Artikel 1504 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches:
….. selbst wenn, wie vereinbart, durch die Nichtzahlung des Preises zum vereinbarten Zeitpunkt von Rechts wegen die Kündigung des Vertrags stattfindet, kann der Käufer auch nach Ablauf der vereinbarten Frist zahlen, insofern er inzwischen nicht gerichtlich oder mittels einer notariellen Urkunde angemahnt worden ist. Der Richter kann nach Einreichung der Anforderung keine neue Frist gewähren.
Daher empfiehlt es sich, jeden ausstehenden Betrag, der nicht bis spätestens zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde bezahlt wird, durch eine auflösende Bedingung abzusichern. Ist diese korrekt abgefasst, dann ist sie mit dem Objekt verbunden und wird im Grundbuchamt als Sicherheit für die ausstehende Zahlung (ähnlich des Hypothekendarlehens) eingetragen, so dass, wenn der Käufer die Vereinbarung nicht erfüllt, das Objekt für die Vertragsverletzung bürgt.
Es ist zweckmässig festzuhalten: die genaue Art und Weise, die Termine und die vollständigen Angaben des Bankkontos für die Einzahlung der aufgeschobenen Zahlungen.
Es ist ebenso möglich, die auflösende Bedingung so zu formulieren, dass diese nach einer angemessenen Frist nach der letzten Zahlung automatisch gelöscht wird. Es wäre dann nicht mehr nötig, eine neue notarielle Urkunde zu unterzeichnen und zusätzliche Kosten zu zahlen.
Für die Erstellung der auflösenden Bedingung fällt die sogenannte AJD (Stempelsteuer) an, die in der Autonomen Region von Valencia (Castellón/Valencia/Alicante) bei 1,5% liegt.
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen oder verkaufen möchten, für Rückfragen zu diesem oder zu anderen Themen, stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Er übermittelt lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen in diesem Zusammenhang.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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