Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien muss der Verkäufer den Veräußerungsgewinn in seiner Einkommensteuer (IRPF) versteuern. Es gibt jedoch bestimmte Befreiungen, mit denen Sie diese Steuerlast vermeiden oder reduzieren können. In diesem Artikel analysieren wir eine der wichtigsten Befreiungen: die Befreiung von der Gewinnsteuer für den Verkauf des Hauptwohnsitzes eines Eigentümers über 65 Jahre. Wir konzentrieren uns insbesondere auf die Anwendung der Steuerbefreiung, wenn der Steuerpflichtige einen Teil der Immobilie durch Erbschaft, Scheidung oder Auflösung der ehelichen Gemeinschaft erworben hat.
Was besteuert der Veräußerungsgewinn und wie wird er berechnet?
Die Kapitalertragssteuer beim Verkauf berechnet sich aus der Differenz zwischen Anschaffungs- und Verkaufswert und um die mit beiden Vorgängen verbundenen Kosten und Steuern. Für das Steuerjahr 2025 liegt der anwendbare Steuersatz für in Spanien ansässige Personen zwischen 19 % und 30 %. Das Gesetz sieht jedoch bestimmte Befreiungen vor. Befreiung bei Reinvestitionen in einen Hauptwohnsitz. Befreiung der Personen die sich in einer Abhängigkeitssituation befinden. Steuerbefreiung für die Personen über 65 Jahre die ihren Hauptwohnsitz verkaufen.
Steuerbefreiung für den Verkauf des Hauptwohnsitzes von Personen über 65 Jahre.
Gemäß Artikel 33.4.b) des Gesetzes 35/2006 und Artikel 41 des Königlichen Dekrets 439/2007 müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein, um diese Steuerbefreiung in Anspruch nehmen zu können:
– Alter über 65 Jahre.
– Die Immobilie muss mindestens drei Jahre ununterbrochen als Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen angemeldet sein.
Jedoch, was geschieht, wenn der Steuerpflichtige einen Teil der Immobilie bereits seit Jahren besaß und den anderen Teil erst kürzlich erworben hat? Kann er trotzdem von der Steuerbefreiung profitieren? Ein praktisches Beispiel: Marta und Anton kauften 2005 eine Immobilie, die seitdem ihr Hauptwohnsitz war. Anton verstirbt 2024, und Marta erbt die Hälfte ihres Mannes. Ein Jahr später (2025) verkauft die über 65-jährige Marta die Immobilie. Kann Mary die Steuerbefreiung für den Veräußerungsgewinn geltend machen, obwohl zwischen der Erbschaft und dem Verkauf nur ein Jahr vergangen ist?
Entscheidungen des Finanzgerichts und der Generaldirektion für Steuern.
Nach den Entscheidungen des TEAR, des TEAC und bindender Anfragen der Generaldirektion für Steuern (DGT) lautet die Antwort ja. Die mit der Hauptwohnung verbundenen Steuervorteile sind an die vollständige Eigentümerschaft an der Immobilie geknüpft, auch wenn diese geteilt ist. Wenn der Steuerpflichtige mindestens drei Jahre lang ununterbrochen in der Immobilie gewohnt hat, wird die Berechnung dieses Zeitraums durch den Erwerb des anderen Teils der Immobilie nicht unterbrochen. Daher wäre der Veräußerungsgewinn von der Steuer befreit.
In Martas Fall gilt die Immobilie als ihre Hauptwohnung, da sie von 2005 bis 2025 ununterbrochen darin gewohnt hat. Der Erwerb des vollständigen Eigentums im Jahr 2024 nach dem Tod ihres Mannes hätte keine steuerlichen Auswirkungen. Und würde sie nicht daran hindern, die Voraussetzung bezüglich des Hauptwohnsitzes zu erfüllen und die Steuerbefreiung in Anspruch zu nehmen.
Schlussfolgerungen.
White-Baos Rechtsanwälte haben unzählige Mandanten beim Kauf oder Verkauf ihrer Immobilien in Spanien unterstützt. Ziehen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie in Erwägung und sorgen sich über die möglicherweise anfallenden Steuern, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir prüfen Ihren Fall und bieten Ihnen eine fachkundige rechtliche Beratung.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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