Zahlreiche vorangehende Artikel raten unseren Lesern, das ausgewählte Objekt grundsätzlich einer eingehenden Due-Diligence Prüfung zu unterziehen bevor sie einen Kaufvertrag oder eine Kaufverpflichtung unterzeichnen. In der Regel handelt es sich um eine bedeutende Investition und es ist wichtig und von entscheidender Bedeutung vor dem Kauf alle nötigen Vorsichtsmassnahmen zu treffen um Probleme zu vermeiden, die in einigen Fällen äusserst negative Auswirkungen haben können.
Ein häufig auftretendes Problem ist, dass viele als „städtische“ im Grundbuch- und Katasteramt ordnungsgemäss eingetragene Immobilien, die ausserdem über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und einen endgültigen Strom- und Wasserversorgungsvertrag, usw. verfügen, nur scheinbar korrekt sind. Viele dieser Immobilien befinden sich auf nicht konsolidierten städtischen Grundflächen, dessen Erschliessungsarbeiten nicht vollendet sind und die infolgedessen nicht den rechtlichen Status eines Baugrundstückshaben haben. Sollte der Eigentümer auf seinem Grundstück bauen, könnte er gezungen werden diese Arbeiten (Strassenbeleuchtung, Bürgersteige, usw.) selbst abzuschliessen. Von den jeweiligen Umständen abhängig, können diese Arbeiten schwer durchführbar sein und extrem teuer werden.
Die autonomen Gemeinschaften Spaniens (Länder) haben voneinander unabhängige Verordnungen und Vorschriften. In der autonomen Region von Valencia gilt derzeit das Gesetz 5/2014 für die Planung, Stadtentwicklung und Landschaftspflege des Landes Valencia. Der Artikel 177 sagt bezüglich der Eigenschaften eines Grundstücks, dass rechtlich als Baugrundstück „Solar “ betrachtet wird:
Baugrundstücke sind alle rechtmässig und den technischen Standards entsprechend, aufgeteilten Grundflächen.
Ausserdem müssen sie über folgende Elemente verfügen:
- a) Asphaltierte Zufahrtsstrasse.
- b) Trinkwasser und Stromversorgung mit ausreichender Leistung für das Wohngebäude.
- c) Abwasserentsorgung durch das Wasserversorgungsnetz mit Anschluss an einer Kläranlage.
- d) Fussgängerzugang, Gehwege mit Bordstein, öffentliche Strassenbeleuchtung zumindest einer der gegenüberliegenden, öffentlichen Strassen.
Daher ist es wichtig zu prüfen, da es werder die Aufgabe des Notars ist noch sich die Immobilienmakler in der Regel darum kümmern, ob das Kaufobjekt den rechtlichen Status eines Baugrundstücks (Solar) hat und die Erschliessungsabeiten vollendet sind. Es besteht ansonsten die Gefahr, dass Sie diese Arbeiten selbst durchführen müssen, was in Anbetracht der Erfordernisse (siehe oben) einen erheblichen Kostenaufwand darstellen könnte.
Unsere Kanzlei rät jedem Interessenten, vor der Anschaffung in Spanien einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen und falls erforderlich, mit den Fachkenntnissen eines Architekten oder Vermessers zu ergänzen.
Für Rückfragen zum Thema An-und Verkauf einer Immobilie in Spanien steht unsere Kanzlei gern zu Ihrer Verfügung.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Er übermittelt lediglich allgemeine Information zu rechtlichen Fragen in diesem Zusammenhang.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos Rechtsanwälte
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