Im Jahr 2023 wurden in Spanien mehr als eine halbe Million Immobilienübertragungen abgeschlossen. Das Jahr 2024 wird diese Zahl voraussichtlich noch übertreffen. Obwohl es ein unkomplizierter Vorgang erscheinen mag, haben Immobilientransaktionen erhebliche rechtliche und finanzielle Auswirkungen sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Diesen Vorgang ohne eine fachliche Rechtsberatung abzuschliessen, kann schwerwiegende Folgen haben. Dieser Artikel behandelt einen neuen Prozesserfolg unserer Anwaltskanzlei: die Auflösung eines Kaufvertrags und die damit verbundene Entschädigung von 69.500 € für unsere Mandanten. Sie können das vollständige Urteil einsehen, indem Sie HIER klicken
Der private Kaufvertrag oder Reservierungsvereinbarung.
Im Allgemeinen besteht der erste Schritt bei jeder Immobilientransaktion darin, dass beide Parteien einen privaten Kauf- oder Reservierungsvertrag unterzeichnen. Mit der Unterzeichnung dieses Dokuments geht oft die Zahlung eines Geldbetrags als Teil des Gesamtpreises einher. Je nachdem, wie der Vertrag formuliert ist, können die rechtlichen Folgen dieser Zahlung erheblich variieren. Aus diesem Grund ist es wichtig, vor der Unterzeichnung eines Dokuments den fachlichen Rat eines unabhängigen Anwalts einzuholen.
Bestätigende, Straf- und Bußgeldklauseln. Die gerichtliche oder notarielle Aufforderung.
Kaufverträge können drei verschiedeneArten von Anzahlungsklauseln, auch „Arras“ bezeichnet, enthalten. Die Strafklausel, die im Falle eines Verstoßes eine Geldstrafe festlegt, aber keine einseitige Vertragsauflösung erlaubt. Die Bußgeldklausel, die gemäß Art. 1.454 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches eine einseitige Vertragsauflösung mit Zahlung einer Entschädigung erlaubt. Und die bestätigende Anzahlungsklausel, die die Erfüllung ohne Verhängung einer Strafe garantiert.
Es ist üblich zu denken, dass der Vertrag automatisch als gekündigt gilt, wenn eine festgelegte Zahlungsfrist nicht eingehalten wird. Nichts könnte weiter von der Wahrheit entfernt sein. Obwohl ein Verstoß einer der Parteien zur Beendigung des Kaufvertrags führen kann, gelten für deren Auflösung oder Kündigung besondere Anforderungen. Gemäß Artikel 1.504 des spanischen Bürgerlichen Gsetzbuches muss der Verkäufer den Käufer entweder vor Gericht oder durch einen Notar formell auffordern, bevor der Vertrag als aufgelöst oder gekündigt gilt. Ohne diesen Schritt bleibt der Vertrag in Kraft, was für den Verkäufer zu ernsthaften Unannehmlichkeiten führen könnte..
Der konkrete Fall.
Im September 2022 unterzeichneten unsere Mandanten einen privaten Vertrag mit einer Strafklausel für den Verkauf ihrer Immobilie. Der Käufer zahlte 69.500 € auf das Bankkonto des Immobilienmaklers ein. Die Frist zur Unterzeichnung vor Notar der öffentlichen Kaufurkunde wurde auf Ende Mai 2023 festgesetzt. Jedoch war der Käufer zum Zeitpunkt des vereinbarten Datums nicht in der Lage den noch ausstehenden Betrag zu begleichen. Nach mehreren erfolglosen Versuchen, mit dem Käufer eine Fristverlängerung auszuhandeln, beschlossen unsere Mandanten, den Kaufvertrag zu kündigen. Gemäß Art. 1.504 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches wurde dem Käufer ein notarielles Aufforderungsschreiben zugestellt.
Trotz dieser formellen Aufforderung hielt sich der Käufer nicht an die Vereinbarung. Infolgedessen wurde eine Klage vor dem Gericht eingereicht, für die Bestätigung der Kündigung des Vertrags. Das Gericht gab unserer Forderung vollumfänglich statt. Wie in unserer Klage gefordert, muss der Immobilienmakler unseren Mandanten die von dem Käufer auf sein Konto eingezahlten 69.500 € auszahlen.
Schlussfolgerung
In jeder Phase des An oder Verkaufs einer Immobilie ist eine fachkundige Rechtsberatung unerlässlich. White-Baos Rechtsanwälte sind Experten im Immobilienrecht. Möchten Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen oder befinden sich in diesem Zusammenhang in einer problematischen Situation, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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