Am 26. Mai 2023 trat in Spanien ein neues Wohnungsgesetz (Gesetz 12/2023) in Kraft. Obwohl es noch zu früh ist, um zu wissen, welche Auswirkungen es auf den Immobilienmarkt haben wird (An- und Verkauf, Vermietungen usw.), werden wir in unseren nächsten Artikeln die wichtigsten Neuerungen analysieren, die dieses Gesetz mit sich bringt. Und die grundlegenden Aspekte, die von nun an berücksichtigt werden müssen.
„Großeigentümer“.
Wie in vorherigen Artikeln erläutert, bezeichnen die Königlichen Gesetzesdekrete 11/2020 und 15/2020 die natürlichen oder juristischen Personen, die mehr als 10 städtische Immobilien (ausgenommen Garagen und Lagerräume) oder eine bebaute Fläche von mehr als 1.500 m2 besitzen als „Großeigentümer“. Das neue Wohnungsbaugesetz geht einen Schritt weiter. Von nun an wird als Großeigentümer betrachtet, wer mehr als 5 Wohnobjekte in ein und derselben Stresszone besitzt.
Gestresste Marktzonen. Wann? Wie? Warum?.
Das neue Wohnungsgesetz sieht vor, dass verschiedene Autonomen Gemeinschaften Spaniens, die Gebiete, in denen eine der folgenden Situationen auftritt als „Gestresste Zonen des Wohnungsmarktes“ einstufen könen:
– Wenn die Durchschnittskosten der Hypothekendarlehen oder der Mieten (zuzüglich Grund- und Versorgungskosten) 30% des Durchschnittseinkommens dieser Haushalte übersteigen.
– Wenn der Kauf- oder Mietpreis in den letzten 5 Jahren 3 Punkte (oder mehr) über dem autonomen VPI gestiegen ist.
Die Einstufung als „Stresszone“ hat sowohl für Vermieter als auch für Mieter erhebliche Konsequenzen. In diesen Gebieten hat der Mieter bei Vertragsbeendigung Anspruch auf eine außerordentliche jährliche Verlängerung. Darüber hinaus ist, (mit Ausnahmen), bei Vertragsabschluss mit neuen Mietern, der Mietpreis auf die im Vertrag des Vormieters festgelegte Miete begrenzt. Ebenso kann der Vermieter den neuen Mietern keine Konditionen oder Kosten auferlegen, wenn diese nicht im vorherigen Mietvertrag enthalten waren.
Es ist ungewiss, welche Autonomen Gemeinschaften von dieser Befugnis Gebrauch machen und Teile ihres Territoriums als Stresszonen bezeichnen werden. Mehrere Gemeinschaften haben jedoch bereits erklärt, dass sie von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch machen wollen. Die Ausweisung als Stresszone hat eine Laufzeit von zunächst 3 Jahren und kann jährlich erneuert werden.
Beschränkung der Mietanpassung bis 2024.
Die Mietanpassung wurde für das Jahr 2023 auf maximal 2 % begrenzt. Das neue Wohnungsgesetz bestätigt, dass sie im Jahr 2024 ebenfalls begrenzt sein wird und die 3 % nicht übersteigen darf. Es wird erwartet, dass vor dem 31. Dezember 2024 ein neuer Index den VPI (Verbraucherpreisindex) ersetzen und im Jahr 2025 in Kraft treten soll.
Gemeindesteuer (IBI). Zuschläge
Bisher konnten die Gemeinden bei leerstehenden Wohnungen einen Zuschlag auf die Gemeindesteuer (IBI) von bis zu 50 % erheben. Das neue Wohnungsgesetz eröffnet die Möglichkeit, diesen Zuschlag auf 100 % zu erhöhen, wenn die Immobilie 3 Jahre lang nicht bewohnt wurde (und der Eigentümer 4 oder mehr Immobilien besitzt). Darüber hinaus kann die Gemeinde den Zuschlag auf bis zu 150 % erhöhen, wenn der Eigentümer zwei oder mehr leerstehende Immobilien in derselben Gemeinde besitzt..
Abschluss.
Das neue Wohnungsgesetz hat einen grossen Wandel des Immobilienmarktes mit sich gebracht, der sich auf die Mietverträge in Spanien auswirken wird. Wie wir nächste Woche im zweiten Teil dieses Artikels ausführlich erläutern werden, wird sich das Gesetz auch auf die Räumungsverfahren sowie die An-und Verkäufe von Immobilien auswirken.
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Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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