Im heutigen Artikel möchten wir die Nichtigkeit des Verbots von touristischen Vermietungen in einer Eigentümergemeinschaft und ein kürzlich gewonnenes Gerichtsverfahren behandeln. Unsere Mandanten, die eine Wohnung gekauft hatten und mit der Vermietung an Touristen beginnen wollten, stießen auf den Widerstand der Eigentümergemeinschaft. In seinem Urteil hat das Gericht das Recht unseres Mandanten anerkannt, diese Tätigkeit frei auszuüben.
Das Verbot von touristischen Vermietungen. Das Horizontale Eigentumsrecht.
Artikel 17.12 des Horizontalen Eigentumsrechts (LPH) erlaubt den Gemeinschaften, die touristischen Vermietungen durch 3/5 der Stimmen und Quoten zu begrenzen oder an Bedingungen zu knüpfen. Beschließt die Eigentümerversammlung jedoch das „Verbot“ dieser Vermietungen, müssen wir uns fragen: Was geschieht mit den neuen Eigentümern? Gelten diese Einschränkungen auch für diejenigen, die nach diesem Verbot eine Immobilie erwerben?
Natürlich kann die Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung Beschränkungen hinsichtlich der Nutzung oder Verwendung der Wohnungen festlegen. Gegenüber neuen Eigentümern sind diese Verbote jedoch nur dann durchsetzbar, wenn sie zuvor im Grundbuch eingetragen sind. So wird in Artikel 5 des horizontalen Eigentumsgesetzes festgelegt, dass diese Beschränkungen „eine private Regelung darstellen, durch die, wenn sie nicht im Grundbuchamt eingetragen sind, ein Dritter nicht geschädigt wird“.
Es erscheint logisch und angemessen, dass eine Einschränkung des Eigentumsrechts öffentlich und im Voraus bekannt gegeben wird. Es würde wenig Sinn machen, wenn eventuelle Käufer Dutzende von Protokollen früherer Eigentümerversammlungen von den Verkäufern anfordern müssten, um herauszufinden, ob im Zusammenhang mit dem geplanten Hauskauf, relevante Beschränkungen bestehen.
Der konkrete Fall. Das Verbot von touristischen Vermietungen durch die interne Hausordnung.
Unsere Mandanten erwarben eine Immobilie in einer Siedlung in Jávea. Nach Erhalt der Lizenz von der Generalitat Valenciana begannen sie mit der Vermietung an Touristen. Jedoch teilte ihnen die Eigentümergemeinschaft nach dem Erwerb mit, dass diese Art von Vermietungen in der internen Hausordnung verboten sei. Die Gemeinschaft verlangte die Einstellung der Tätigkeit, sie würde sonst rechtliche Schritte einleiten. Nach der Prüfung des Sachverhalts, wandten sich unsere Mandanten freiwillig an das Gericht, um zu bestätigen, ob sie berechtigt waren, die Aktivität auszuüben oder nicht.
Das Gerichtsurteil. Nichtigkeitserklärung der Vereinbarung für das Verbot von touristischen Vermietungen.
Wie in unserer Klage gefordert, bestätigt das Gericht Denia, dass:
.-Das von der Gemeinschaft eingesetzte Instrument für das Verbot von touristischen Vermietungen war nicht korrekt. Die interne Hausordnung (Art. 6 LPH) dient dazu, das Zusammenleben, die Nutzung der gemeinschaftlichen Anlagen usw. zu regeln. Sie kann jedoch keine Beschränkungen oder Verbote des Eigentumsrechts festlegen. Der geeignete Weg hierfür ist die Satzung (Art. 5 LPH).
.-Außerdem gilt das von der Gemeinschaft festgelegte Verbot nicht für unsere Mandanten, da die Beschränkung zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen war.
.- Abschließend wird die Nichtigkeit des Verbots der touristischen Vermietungen erklärt und die Gemeinschaft dazu verurteilt, unseren Mandanten die normale Ausübung der Tätigkeit zu gestatten. LINK.
Abschluss.
White Baos Anwälte sind Fachanwälte in Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Horizontalen Eigentumsrecht und den touristischen Vermietungen. Besteht in Ihrer Eigentümergemeinschaft ein Konflikt wegen der Vermietung an Touristen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir prüfen Ihren Fall und werden Sie zu diesem Thema kompetent beraten.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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