Hat eine Immobilie mehrere Eigentümer (Miteigentümer) können, wenn die Beziehungen nicht gut sind, zahlreiche Probleme zwischen ihnen auftreten. Nach spanischem Recht besteht, gemäss Artikel 392 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs in den Fällen in denen ein unteilbares Eigentum mehreren Personen gehört, eine Eigentümergemeinschaft.
Die am häufigsten auftretenden Probleme und Streitigkeiten zwischen Miteigentümern, die manchmal vor Gericht enden, sind: die Nichtzahlung der gemeinsamen Aufwendungen seitens einer der Eigentümer, die Weigerung eines Eigentümers, das Haus zu verkaufen oder den Anteil des Miteigentümers, der die Eigentümergemeinschaft verlassen möchte, aufzukaufen.
Unser heutiger Artikel konzentriert sich auf die möglichen rechtlichen Ansprüche in den Fällen, in denen einer der Miteigentümer die Immobilie ausschließlich und ausschließend nutzt, d.h. die anderen Eigentümer an der Nutzung des Eigentums hindert.
In diesen Fällen gilt Artikel 394 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, in dem es heißt:
Jeder Teilnehmer kann die gemeinsamen Sache nutzen, solange er sie gemäß ihrer Bestimmung und auf die Weise verwendet, die das Interesse der Gemeinschaft nicht beeinträchtigt oder die Partner daran hindert, sie gemäß ihrem Recht zu verwenden.
Verhindert einer der Eigentümer den Niesbrauch des Eigentums, kann der Miteigentümer, dessen Nutzungsrecht verletzt worden ist, auf der Grundlage des angegebenen Artikels eine proportionale Entschädigung (im Verhältniss zu seinem Anteil) für die Verletzung seiner Eigentümerrechte. Hierbei ist es wichtig:
1.- Es besteht Einwand/Widerspruch gegen die ausschließliche und ausschließende Verwendung. Hier ist von grundlegender Wichtigkeit, dass, mit dem Rat eines erfahrenen Anwalts und vor Einreichung der Klage, die gemeinschaftliche Nutzung des Eigentums mit einem Mahnschreiben gefordert wird.
2.- Für die Zwecke einer möglichen gerichtlichen Klage ist es wichtig die Höhe der Entschädigung zu bestimmen. Diese entspricht im Allgemeinen der monatlichen Miete, die bei einer eventuellen Vermietung der Immobilie erzielt werden könnte, wobei die Anzahl der Eigentümer und deren prozentueller Anteil berücksichtigt wird.
3. In Bezug auf die geltend zu machende Entschädigung und zusätzlich zu dem oben genannten Artikel, beruht der Anspruch auf der rechtlichen Basis eines außervertraglichen Verschuldens (Artikel 1902 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) und auf eine ungerechtfertigte Bereicherung.
Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung in Spanien und sind sich mit dem Miteigentümer über die Nutzung, den eventuellen Verkauf und der Zahlung der Kosten nicht einig? Kontaktieren Sie uns. Wir stehen gerne zu Ihrer Verfügung.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern übermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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