Wenn es darum geht, Steuern zu zahlen ist es wichtig, gut beraten zu sein. Eine gute Kenntnis über die anwendbaren Steuervergütungen und Freistellungen kann je nach Fall eine bedeutende Einsparung für den Steuerzahler darstellen. Eine der relevantesten Ausnahmen im Einkommensteuergesetz ist die sogenannte „Reinvestition in den Hauptwohnsitz“. Obwohl ihre Anwendung recht einfach scheint, würde eine rechtsverbindliche Kommunikation der Generaldirektion für Steuern im vergangenen Jahr die bisherige Funktionsweise ändern. Im heutigen Artikel erklären wir die wichtigsten Merkmale dieser Ausnahme und die wichtigsten Änderungen, die wir von nun an zu erwarten sind.
In welchen Fällen kann ist sie anwendbar? Der Veräußerungsgewinn durch den Verkauf des Hauptwohnsitzes.
Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Jemand kauft eine Wohnung für 150.000 € zwecks eines dauerhaften Wohnsitzes in Spanien. Einige Jahre später verkauft er das Objekt für 200.000 Euro. Aus steuerlicher Sicht ist die Differenz von 50.000 € zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis der Veräußerungsgewinn. Und logischerweise muss dieser Betrag beim Finanzamt angemeldet werden und wird mit einem Steuersatz zwischen 19 % und 23 % besteuert.
Es gibt jedoch verschiedene Fälle, in denen dieser Veräußerungsgewinn gesetzlich von der Steuer befreit ist. Personen über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz veräußern, müssen den erzielten Gewinn nicht versteuern. Das Gleiche gilt für diejenigen, die sich in einer anerkannten sozialen und finanziellen Abhängigkeit befinden. Und laut Artikel 38 des Eikommensteuergesetzes, die sogenannte „Reinvestition in den Hauptwohnsitz“.
Reinvestition in den Hauptwohnsitz.
Um von dieser Steuerbefreiung profitieren zu können, muss der durch den Verkauf eingenommene Betrag unbedingt in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert werden. Auf welche weise? Entweder in eine Neuanschaffung oder in die Renovierung des neuen Hauptwohnsitzes. Die Wiederanlage kann in einer einzigen Zahlung oder in Raten erfolgen, sofern sie innerhalb eines Zeitraums von weniger als zwei Jahren stattfindet. Da diese Steuer nur für in Spanien ansässige Steuerpflichtige gilt, wurde bisher davon ausgegangen, dass sich das erworbene oder renovierte Objekt im spanischen Staatsgebiet befinden musste. Aber ist das wirklich so?
Verbindliche Kommunikation V2910-21 der Generaldirektion für Steuern.
Die Anforderung, dass die Reinvestition im selben Land ausgeführt wird, könnte gegen das Gesetz verstoßen. Dies erklärt der Europäischen Gerichtshof im Urteil vom 26. Oktober 2006 gegen das Nachbarland Portugal. Kürzlich hat die Generaldirektion für Steuern Spaniens erneut klargestellt, dass sich der neu erworbene oder renovierte Hauptwohsitz durchaus im Ausland befinden kann. Zwingend ist jedoch, dass der Verkäufer im Jahr an dem das Objekt verkauft wurde, in Spanien steueransässig war.
Sehen wir es uns mit dem oben genannten Beispiel an. Ein deutscher Staatsbürger verkauft im Jahr 2021 seine Wohnung (Hauptwohnsitz) in Spanien. Er beschließt, in sein Land zurückzukehren. Mit den Erlösen aus dem Verkauf erwirbt er dort eine neue Wohnung und verlegt seinen Hauptwohnsitz nach Deutschland. Und wird in diesem Land steueransässig. Hätte er Anrecht auf die von der spanischen Gesetzgebung vorgesehenen Steuerbefreiung für die Reinvestition in den Hauptwohnsitz? Die Antwort lautet JA.
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Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern vermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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