CONSULTA:
Estimados Señores,
Compré con un amigo un local comercial en una urbanización de Denia. Solicitamos y se nos concedió un préstamo hipotecario en que los 2 aparecemos como deudores e hipotecantes.
La relación entre nosotros ahora es mala, y queremos saber si es posible dividir el local en 2 mitades, para que cada uno tenga un local independiente, e igualmente dividir el préstamo hipotecario al 50% de forma proporcional.
Estimado lector,
Gracias por su consulta.
En principio tenemos que señalar que hay varios elementos y cuestiones que se deben de analizar para poder contestar a su consulta.
A) En primer lugar habría que analizar si es posible dividir el local actual en dos. Para poder responder a esta cuestión debemos analizar, entre otras:
A.1. Si esta división es posible de acuerdo con la normativa urbanística del Ayuntamiento competente, es decir, si es posible dividir el local actual en 2 locales de acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbana y demás normativa urbanística aplicable, y si los locales resultantes, cumplirán los criterios urbanísticos y legales preceptivos y necesarios, para ejercer la actividad que se pretenda en cada uno de ellos.
Además, para poder registralmente dividir el local existente en 2 nuevos locales que constituyan dos fincas registrales independientes, se deberá, en principio, obtener del Ayuntamiento, una licencia de segregación o certificación que acredite que dicha licencia no es necesaria, solo así, el local comercial actual, podrá ser dividido legalmente en 2 y acceder al registro los 2 nuevos locales, como fincas independientes.
A.2. Igualmente al pertenecer el local a una urbanización, en principio, le será de aplicación la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, y por lo tanto, dicha la división pretendida estarán sometida a la aprobación de la junta de propietarios, según lo señalado en el artículo 8 de esta ley, que dice:
” Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas”.
B) En segundo lugar y en cuanto a la posibilidad de dividir el préstamo hipotecario actual en 2 préstamos independientes por cada de los dueños, en realidad esto dependerá de la voluntad del banco con el que se haya firmado el préstamo hipotecario.
Entiendo que lo que se pretende es que cada uno de los propietarios sea dueño de un nuevo local independiente y tenga un préstamo e hipoteca sobre ese local, todo ello, totalmente independiente del otro dueño y local.
En principio será el banco el que deba decidir si está de acuerdo con el cambio propuesto, lo normal es que en la actualidad sean ustedes dos deudores solidarios de la totalidad del préstamo hipotecario, y responda el local actual y ambos propietarios por la totalidad del préstamo, así, la división del préstamo que ustedes pretenden, podría no interesar al banco, si éste entiende que supone o puede suponer una perdida de garantía de pago, pues de aceptarlo cada dueño y nuevo local respondería únicamente de su parte, y no todos de todo como seguramente ocurra en la situación actual.
Por todo lo dicho, y antes de iniciar ningún trámite o incurrir en gasto alguno, es conveniente empezar consultando al banco, sobre cual es su posición respecto a la posible operación y luego consultar con el Ayuntamiento y la comunidad de vecinos.
Si usted se encuentra en esta situación o en una similar no dude en contactarnos y le asesoraremos convenientemente.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.
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Carlos Baos (Abogado)
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