Inmobilienverkauf in Spanien

Immobilienkauf in Spanien und im Land Valencia. Steuern, Abwicklung und grundlegende Aspekte.
Immobilienkauf in Spanien und im Land Valencia. Steuern, Abwicklung und grundlegende Aspekte.
JAHR 2010
Zuerst muss vermerkt werden, dass der Immobilienkauf in Spanien trotz der schlechten Presse einiger spanischer oder ausländischer Medien, durch die spanische Regelung der spanischen Gesetzgebung sehr sicher ist. Insofern Sie angemessen beraten werden und die erforderlichen Prüfungen vornehmen, sollte kein Problem beim Kauf eines Anwesens bestehen.
Hier zeigen wir Ihnen zusammenfassend wie Sie in jedem Fall vorgehen müssen:
1. Sollten Sie sich für ein bestimmtes Objekt entschieden haben, müssen Sie folgendes beachten:
1.A: SIE BENÖTIGEN EINE NIE NUMMER.
Als Ausländer ohne spanische Identifikationsnummer (DNI), müssen Sie ein NIE (Número Identificación Extranjeros) beantragen. Mit diesem Dokument können Sie Ihre Steuern in Spanien zahlen und Ihre Kaufurkunde nach Abwicklung aller nötigen Formalitäten eintragen lassen. Sie können Ihr NIE persönlich bei der örtlichen Nationalpolizei beantragen, obwohl unsere Kanzlei auch dieses Verfahren für Sie übernehmen kann.
1.B: SIE BENÖTIGEN EIN BANKKONTO IN SPANIEN.
Es ist wichtig zu prüfen, welche Konditionen die Bank Ihnen bietet und zBsp. welche Bankgebühren anfallen falls Sie Überweisungen von Ihrem Konto im Ausland vornehmen müssen. Sie benötigen das spanische Konto um Ihre Strom und Wasserrechnungen sowie auch Ihre Steuern, usw. bezahlen zu können.
2.-Es ist mehr als empfehlenswert, einen Anwalt in Spanien mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen. Sie sollten einen unabhängigen Rechtsbeistand suchen, der Ihre Sprache versteht und Ihnen jeden Vorgang erläutern kann. Es ist äusserst wichtig, dass Ihr Anwalt unabhängig vom Immobilienmakler ist und somit Ihre Interessen klar und differenziert verteidigen kann. Fragen Sie Ihren Anwalt nach seiner Registriernummer (número de colegiado) und welcher Rechtsanwaltskammer er angehört. Vergewissern Sie sich, dass er keine auswärtigen “Berater” einsezt. Diese wären nicht an die Normen der Rechtsanwaltskammern gebunden und hätten unter anderem keine Berufshaftpflichtversicherung, usw. Bedauerlicherweise ist die unbefügte Berufsausübung von Personen, die weder qualifiziert noch ausgebildet sind, in dieser Branche gross und somit die damit verbundenen Risiken.
3.WICHTIGSTE KONTROLLEN DIE SIE VORNEHMEN MÜSSEN
3.1 Prüfungen beim Grundbuchamt:
Ihr Anwalt muss beim Grundbuchamt prüfen, ob das Objekt ordnungsgemäss und so wie es tatsächlich ist, (bebaute Fläche, Grundstücksfläche) Steuer und Lastenfrei auf den Namen der Verkäufer eingetragen ist. Dies gibt Ihnen und Ihrer zukünftigen Investition einen angemessenen Schutz. Sollte in diesem Sinne irgendein Problem bestehen, muss Ihr Anwalt vor dem Kauf bestätigen, dass es behoben werden kann.
3.2 Prüfungen beim Rathaus:
Sie müssen durch Ihren Anwalt prüfen lassen, ob gegen das Eigentum ein Verfahren vorliegt, ob es die Bestimmungen der Gemeinde erfüllt. (Objekt auf städtischer, baufähiger Fläche, erforderliche Grundstücksfläche, Anteil der Baufläche, Abstand der Baufläche zur Parzellenabgrenzung, usw.)
Ebenso sollten Sie prüfen, ob das Objekt nach Ihrem Erwerb die Zulassung für eine Zweite Besetzung (“Licencia de Segunda Ocupación”) beantragen kann. Hier möchten wir daran erinnern, beim Verkäufer die Bewohnbarkeitsbescheinigung (“Cédula de Habitabilidad”) anzufordern.
Sie müssen mit dem Verkäufer und gegebenenfalls mit dem Rathaus oder zuständigen Amt (zBsp. SUMA) prüfen, dass die jährliche Grund und Abfallsteuer (IBI / Basura) des Objektes bezahlt worden ist.
3.3 Prüfungen beim Kataster:
Ihr Anwalt muss die Eintragung des Objektes im Katasteramt überprüfen. Sollte diese nicht nicht stimmen, müssen alle Ungenauigkeiten oder Abweichungen mit dem Formular 902 behoben werden.
3.4. Eigentümergemeinschaft:
Sollte das Objekt einer Eigentümergemeinschaft zugehören, müssen Sie prüfen, dass weder Schulden noch Zusatzbeiträge (“Derramas”) anfallen. Ebenso ist es angebracht, sich bei dem Präsidenten oder dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft nach etwaigen ungelösten Konflikten zu erkundigen. Um sich ein Bild über die jährlichen Unterhaltungskosten machen zu können, sollten Sie Information über die Höhe der Beiträge verlangen. Dies gilt ebenso für die internen Normen und Statuten der Eigentümergemeinschaft.
3.5 Prüfungen bei den Zulieferfirmen (Strom, Wasser, usw.):
Prüfen Sie, dass die Lieferverträge unwiderruflich und zeitlich unbegränzt sind. Dass keine Schulden oder Umstände vorliegen, die Strom und Wasserversorgung nach dem Kauf gefährden könnten
4. ANDERE ASPEKTE DIE SIE BEACHTEN MÜSSEN;
4.1.-Bewertung und/oder Gutachten eines Architektes.
In einigen Fällen ist es angebracht die Dienste eines Architekten in Anspruch zu nehmen, der die Bau und Strukturqualität des Objektes prüfen kann. Als Experte kann er für Sie den reellen Marktwert der Liegenschaft ermitteln.
4.2.-Einkommensteuer der Nicht Residenten.
Wir haben in anderen Artikeln hervorgehoben, dass Sie als Nicht Resident und Besitzer oder Mitbesitzer einer Immobilie in Spanien verpflichtet sind, Ihre jährliche Einkommensteuererklärung für Nicht Residenten einzureichen. Unser Büro bietet auch diesen Service.
4.3.-SPANISCHES Testament
Ganz gleich was für ein Eigentum Sie in Spanien besitzen (Bankkonten, Fahrzeug, Immobilie), es ist mehr als empfehlenswert ein Spanishes Testament zu erstellen. Es hat zahlreiche Vorteile, mit denen Sie tausende von Euros bei der Abwicklung Ihres Erbschaftsverfahrens sparen können. Fragen Sie uns, damit wir Sie in dieser Hinsicht beraten können.
Sollten Sie oder ein Bekannter Rechtsberatung benötigen, lassen Sie es uns bitte wissen.
5. KAUF/VERKAUF EINES GESCHÄFTSRAUMES.
Beim Kauf einer Immobilie, die für die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit bestimmt ist, (zBsp. ein Hotel, ein Restaurant, ein Büro, usw), müssen zusätzlich besondere Prüfungen vorgenommen werden:
Liegt die erforderliche Gewerbegenehmigung (licencia de actividad) vor und kann diese auf den neuen Eigentümer umgemeldet werden, usw.?
Sie müssen vor allem die Steuermodalität auswählen: MwSt.(IVA) oder Übertragungssteuer (TPO). Es können zusätzlich andere Steuern anfallen, wie zBsp. die Steuer für dokumentierte Rechtshandlungen, usw, die wir in diesem Absatz nicht bewerten.
Der Kauf und die Übertragung einer Immobilie kann im Land Valencia mit der 8% Übertragungssteuer (Transmisiones Patrimoniales Onerosas TPO (ITP-AJD) oder mit 21% MwSt. belastet sein. Man könnte annehmen, dass die Zahlung von 8% günstiger wäre, doch der Schein trügt. Wir können die Rückerstattung der MwSt. beantragen, womit dann nicht mehr von einem Kostenfaktor im herkömmlichen Sinne die Rede wäre.
In den meisten Fällen ist es vorteilhafter die Anwendung der MwSt. (IVA) anstatt der Übertragungssteuer zu beantragen. Sollten Sie zBsp. das Restaurant direkt von der Baufirma kaufen (erste Eigentumsübertragung) würde dieser Kauf der Zahlung der Mehrwertsteuer unterliegen.
Sollten Sie die Immobilie aus zweiter Hand (von dem gegenwärtigen Eigentümer) kaufen, wären Sie in diesem Fall nach Gesetz 37/1992 vor der Zahlung der MwSt befreit und Sie müssten die Übertragungssteuer (ITP-AJD) zahlen. Das Gesetz sieht aber gleichzeitig die Möglichkeit vor auf den Erlass zu verzichten und statt der Übertragungssteuer die MwSt zu bezahlen. Damit diese Verzichtserklärung gültig wird und Sie dementsprechend MwSt. zahlen, müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden. Hier sind die wichtigsten festgehalten:
1.- Käufer und Verkäufer müssen MwStpflichtige Steuerzahler sein, die in Ausübung Ihrer geschäftlichen Tätigkeiten handeln. Als Käufer müssen Sie beruflich der entsprechenden Geschäftsbranche angehören und die Immobilie zur Ausübung Ihrer zBsp., gastronomischen Aktivität bestimmt sein. Sollten Sie die Immobilie zu Wohnzwecken kaufen, könnten Sie die Anwendung der MwSt. nicht beantragen
2.-Ausserdem sollten Sie als Käufer berechtigt sein, den Vorsteuerabzug zu beantragen. Dies ist bei steuerfreien Aktivitäten nicht der Fall und Sie hätten kein Anrecht auf den Vorsteuerabzug.
3.- Sie müssen Ihren Verzicht auf den MwSt.-Erlass und die dementsprechende Unterordnung zu demselben, vor oder im Moment der Eigentumsübertragung bekanntgeben.
Wir empfehlen, diesen Verzicht und die Erfüllung der damit verbundenen Anforderungen in der Kaufurkunde festzuhalten. Dies würde mögliche Probleme vermeiden und die Richtlinien der Norm erfüllen.
Die professionellen Vermieter von Immobilien können ebenfalls als MwStplichtige Steuerzahler betrachtet werden. Dementsprechend können Sie die Anwendung der MsSt. anstatt der Übertragungssteuer beantragen und die damit verbundene Steuerreinsparungen nutzen.
Es wäre angebracht Ihren Anwalt zu Rat zu ziehen, bevor Sie sich für den Kauf eines Objektes entscheiden, das für die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit oder ausschliesslich zur Vermietung bestimmt ist. Die richtige Wahl der Steuermodaltät kann Ihnen Tausende von Euro ersparen.
6. STEUERN IN BEZUG ZU KAUF UND VERKAUF EINES WOHNSITZES.
Der Kauf eines Wohnsitzes hat eine Reihe von Steuern zur Folge:
1.-Für die zweite und alle nachfolgenden Übertragungen wird generell von dem Käufer im Land Valencia 8% Übertragungssteuer gezahlt.
2.-Für die erste Übertragung von Neubauten direkt von der Baufirma, zahlen die Käufer im Land Valencia gegenwärtig 10% MwSt plus 1’2% Steuer auf dokumentierten Rechtshandlungen. * Dies unabhängig von den Vergütungen bezüglich der Erstwohnung, usw.
Die Parzellen werden mit 21% besteuert.
3.-Der Verkäufer muss ebenso die Wertzuwachssteuer, die sogenannte (PLUSVALIA MUNICIPAL) zahlen. Es handelt sich hierbei um den Wertzuwachs der Grundfläche und wird in der Gemeinde bezahlt in der sich das Objekt befindet.
4.-Der Verkäufer muss mit der sogenannten Ertragssteuer (Impuesto sobre Ganancia Patrimonial) den erzielten Vermögenszuwachs zahlen. Mit dieser Steuer wird der Gewinn belastet, der bei dem Verkauf des Objektes erzielt worden ist.
Die Kosten/Anschaffungswerte beim Kauf (Preis, Steuern, Notarkosten, Kosten des Grundbuchamtes und andere bezahlte Gebühren und Honorare) sind geringer als die Kosten/Verkaufswerte (Preis, abzüglich Wertzuwachssteuer, der Honorare der Agenten, usw), die zum Zeitpunkt des Verkaufs anfallen.
Die Kosten/Anschaffungswerte werden den hierfür im Staatshaushalt vorgesehenen Jahreswerten angepasst.
Wurde das Objekt vor dem 31.12.1996 erworben, werden Sonderbestimmungen in Kraft treten.
(2010) Artikel 25.2 des Einkommensteuergesetzes für Nicht Residenten (RD 5 / 2004): Der Verkauf einer Immobilie durch einen Eigentümer ohne festen Wohnsitz in Spanien (der somit nicht steuerlich ansässig ist), verpflichtet den Käufer zur Einbehaltung in Höhe von 3% des Kaufpreises. Dieser wird an die Steuerbehörden weitergegeben und gilt als Anzahlung der Ertragssteuer, die jeder Verkäufer zahlen muss, der in Spanien nicht steuerlich ansässig ist.
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