Die Auflösung der Eigentümergemeinschaft. Die Beendigung des Miteigentums. Unstimmigkeiten zwischen Miteigentümern. Schadensersatzklage wegen Benutzung, Aufwendungen usw.

In unserer Kanzlei erhalten wir häufig Anfragen von ehemaligen Partnern, Erben, Geschäftspartnern, Investoren und anderen Miteigentümern, die nach dem gemeinsamen Kauf oder der Erschaft einer Immobilie nun mit Konflikten konfrontiert sind und die Auflösung der Eigentümergemeinschaft anstreben. Das gemeinsame Eigentum oder Miteigentum wird in den Artikeln 392 ff. des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Im Wesentlichen bedeutet es, dass ein einzelner Vermögenswert mehreren Eigentümern gehört.

Die Auflösung der Eigentümergemeinschaft.

Gemäß Artikel 400 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs ist niemand verpflichtet, in einer Miteigentüberschaft zu bleiben. Mit anderen Worten, jeder Miteigentümer kann jederzeit die Auflösung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Die einzige Ausnahme ist das Vorhandensein einer Vereinbarung über die Unteilbarkeit des Eigentums für einen bestimmten Zeitraum. Solche Vereinbarungen können eine maximale Laufzeit von 10 Jahren haben und verlängert werden.

Es ist immer am besten, eine gütliche Einigung zu erzielen, um die Immobilie entweder aufzuteilen oder einen Kaufvertrag abzuschließen, mit dem einer der Miteigentümer den/die Anteil/e des/der anderen erwirbt. Sollte keine Einigung erzielt werden, kann die Immobilie an einen Dritten verkauft werden. In solchen Fällen ist es ratsam, eine unabhängige Wertschätzung einzuholen, um eine faire Einigung zu gewährleisten. Sind sich die Parteien nicht einig oder wollen den Besitz der Immobilie nicht weiter teilen, stehen wir vor zwei rechtlichen Hauptszenarien:

. – Ist die Immobilie teilbar, erhält jeder Eigentümer einen Teil entsprechend seines/ihres Anteils. Dies ist jedoch nicht immer machbar. Bei Immobilien ist eine Aufteilung nur möglich, wenn es die städtebaulichen Vorschriften gestatten, was nicht immer der Fall ist.

. – Ist die Immobilie unteilbar (entweder aus rechtlichen Gründen oder weil sie ihren Wert verlieren würde), können die Miteigentümer eine Einigung untereinander erzielen. Alternativ können sie ein Schiedsverfahren in Anspruch nehmen (Artikel 402 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Wird keine Einigung erzielt, kann eine Klage eingereicht werden, die möglicherweise zur öffentlichen gerichtlichen Versteigerung der Immobilie führt.

Die häufigsten Probleme des Miteigentums und der Eigentümergemeinschaft

Neben Meinungsverschiedenheiten über die Aufteilung führt das Miteigentum häufig zu anderen Konflikten, insbesondere betreffend die Benutzung der Immobilie und die finanziellen Beiträge.

Ansprüche wegen ausschließlicher Benutzung und Ausschluss eines Miteigentümers

Es kommt vor, dass ein Miteigentümer die Immobilie ausschließlich benutzt und andere daran hindert. In diesem Fall kann der ausgeschlossene Miteigentümer eine finanzielle Entschädigung für den Nutzungsverlust verlangen. Solange er/sie nachweisen kann, dass ihm/ihr der Zugang und die Benutzung der Immobilie tatsächlich verweigert wurden.

Ansprüche wegen ungleicher Beiträge und gemeinsamen Aufwendungen:

Oftmals trägt einer der Miteigentümer eine größere finanzielle Belastung als der/die andere/n. Dies kann zum Zeitpunkt des Erwerbs geschehen (indem er/sie mehr als seinen/ihren proportionalen Anteil zahlt) oder später, indem er/sie die Aufwendungen wie Gemeindesteuer (IBI), Müllabfuhrgebühren, Instandhaltung, Reparaturen, Hypothekenraten usw. allein trägt. Ein Miteigentümer, der mehr als seinen/ihren fairen Anteil gezahlt hat, hat das Recht, die Erstattung des zu viel gezahlten Betrags zu verlangen.

Sind Sie mit einem dieser Probleme konfrontiert und möchten die Auflösung des Miteigentums durchsetzten, eine Nutzungsentschädigung fordern oder zu viel gezahlte Aufwendungen zurückfordern, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.