ANFRAGE.
Sehr geehrter Anwalt. Ich besitze seit zwei Jahren eine Wohnung in einer Wohnanlage am Strand von Las Marinas in Denia. Leider vermieten mehrere Nachbarn, ihre Wohnungen an Touristen. Musik zu später Stunde. Geschrei. Partys. Rücksichtsloses Verhalten. Schmutz in den Gemeinschaftsbereichen. Usw. Wir leiden seit mehreren Jahren unter dieser Situation die unhaltbar geworden ist. Der Verwalter der Gemeinschaft sagt, dass nichts dagegen zu tun ist. Gibt es in Spanien wirklich keine Möglichkeit, sich gegen eine so schreckliche Situation zu wehren?
Antwort.
Lieber Leser, vielen Dank für Ihre Nachricht.
Die Touristenvermietung ist ein äußerst komplexes Thema. Nachfolgend gehen wir auf die wichtigsten Punkte ein, die jede Eigentümergemeinschaft berücksichtigen muss. Für eine detailliertere Untersuchung Ihres konkreten Falls empfehlen wir Ihnen, einen Beratungstermin mit einem unserer Anwälte zu vereinbaren.
Mietlizenz für Touristenvermietung: Wird die Tätigkeit legal ausgeübt?
Um eine Immobilie in der Comunidad Valenciana an Touristen zu vermieten, ist die Lizenz der valencianischen Regionalregierung (Generalitat Valenciana) erforderlich. Sie können die für Ihre Eigentümergemeinschaft ausgestellten Lizenzen unter folgenden Link nachprüfen: https://www.turisme.gva.es/datosabiertos/recursos-turisticos/viviendas-turisticas/. Die Ausübung der Touristenvermietung ohne Lizenz gilt als sehr schwerwiegende Straftat und kann mit Geldstrafen zwischen 100.001 € bis zu 600.000 € geahndet werden.
Satzungen. Aktuelle Urteile des Obersten Gerichtshofs.
Ein weiterer grundlegender Punkt ist, die Vorschriften in Ihrer Eigentümergemeinschaft zu kennen. Ihr Verwalter sollte Sie über die bestehenden (oder nicht bestehenden) Satzungen, internen Vorschriften usw. informieren. Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat kürzlich die Möglichkeit eingeräumt, Touristenvermietungen zu verbieten, wenn die Satzung der Gemeinschaft „Unterbringungen“ (STS 105/2024 von 30 Januar 2024) oder „wirtschaftliche Tätigkeiten“ (STS 1671/2023 vom 29. November 2023) verbieten.
Verbietet die Satzung Ihrer Gemeinschaft (selbst wenn sie sehr alt ist) eine von beiden, könnte Ihre Gemeinschaft eine Unterlassungsklage gemäß Art. 7.2 des horizontalen Eigentumsgesetzes einreichen. Es ist jedoch wichtig zu prüfen, wann die Statuten genehmigt wurden, wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer war usw. Denn Statuten, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, wären gegenüber gutgläubigen Dritten nicht durchsetzbar.
Gemeindeverordnung betreffend Lärmbelästigung. Unterlassungsklage und Verwaltungsweg.
Die meisten Gemeindeverwaltungen haben spezifische Regelungen bezüglich der Ruhezeiten. Beispielsweise verbietet das Koexistenzgesetz der Bürger der Stadt Denia: „Die Ruhe der Nachbarn zwischen 22.00 Uhr und 8.00 Uhr durch laute Musik, Geschrei, Geräusche von Möbeln oder anderen Gegenständen zu stören.“
Verstößt ein Nachbar wiederholt gegen dieses Gebot, kann ein Verwaltungsverfahren eingeleitet werden. Sind die Belästigungen dokumentarisch belegt (Polizeiberichte, Gutachten, Zeugenaussagen etc.), könnte auch eine Unterlassungsklage vor Gericht erhoben werden.
Verbot, Begrenzung und Erhöhung der Gemeinschaftsausgaben. Artikel 17.12 HPL.
Wie in früheren Artikeln erläutert, ist das in Art. 17.12 des LPH vorgesehene Verbot/Begränzung nicht eindeutig. Einige Gerichte stimmen dem Verbot mit der Einwilligung von 3/5 der Nachbarn und Quoten zu. Andere sind der Auffassung, dass nur ein einstimiges Verbot zulässig ist (und dass der oben genannte Artikel nur die „Beschränkung oder Verknüpfung an bestimmte Bedingungen “ zulässt). Bis der Oberste Gerichtshof in dieser Angelegenheit entscheidet, müssen Sie und Ihre Eigentümergemeinschaft bei der und Abstimmung solcher Vereinbarungen besondere Vorsicht walten lassen.
Es ist jedoch möglich Sondergebühren festzulegen für die Wohnungen, die für die Touristenvermietung genutzt werden, oder ihre Gemeinschaftsgebühren um bis zu 20 % zu erhöhen.
Fazit
White-Baos Anwälte sind Experten im horizontalen Eigentumsrecht und in der Touristenvermietungen. Leidet Ihre Gemeinschaft unter einem solchen Problem und plant eine Versammlung einzuberufen, um ein eventuelles Verbot usw. zu besprechen. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unsere Kanzlei kann Ihnen helfen.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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