Im März 2019 wurde die Änderung des Art. 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes „Ley de Propiedad Horizontal“ erlassen. Diese Reform ermöglichte die Vermietung an Touristen zu beschränken oder von der Erfüllung bestimmter Bedingungen abhängig zu machen. Dies war die Antwort auf ein wachsendes Problem. Der Lärm, das rücksichtslose Verhalten und andere durch die Vermietung an Touristen verursachten Unannehmlichkeiten. Von vielen Eigentümern, die sahen, wie diese Art der Vermietung das Zusammenleben der Nachbarn veränderte, wurde die Nachricht mit Erleichterung aufgenommen,. Drei Jahre später analysieren wir, was mit dem Verbot der touristischen Vermietung in Spanien geschehen ist.
Verbot, Einschränkung oder Vorbedingung?
Bei der Ausarbeitung des Gesetzes brachte das tatsächliche Ausmaß der Änderung die ersten Zweifel. Obwohl die Reform als Möglichkeit angepriesen wurde, „ die Vermietung an Touristen zu verbieten“, sprach Artikel 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes schließlich nur von einer „Einschränkung oder Vorbedingung“.
Diese Unklarheit im Wortlaut des Gesetzes hat einige Probleme verursacht, wenn es darum geht, genau zu bestimmen, was die Eigentümergemeinschaften vereinbaren können. Limitieren heißt gemäß der maßgeblichen Institution für die Pflege der spanischen Sprache „RAE“, Grenzen auferlegen, beschränken oder einschränken. Eine Vorbedingung aufzuerlegen bedeutet andererseits, etwas von einer bestimmten Bedingung abhängig zu machen oder dessen Entwicklung zu beeinflussen. Aber auf jeden Fall stimmen beide nicht genau mit der Bedeutung des Verbots überein, die eindeutig bestrebt die Ausführung einer Handlung zu verhindern.
Reicht die qualifizierte Mehrheit wirklich aus?
Mehr Besorgnis erregt das zweite, im Laufe der Zeit scheinbar aufgetretene Problem. Die Reform sieht vor, dass für die Genehmigung der Vereinbarung die Zustimmung von 3/5 der Eigentümer erforderlich ist, die wiederum 3/5 der Quoten/Anteile repräsentieren.
Es gibt jedoch mehrere Stimmen, die in diesen Jahren erklärt haben, dass diese Mehrheit vielleicht nicht die geeigneteste wäre. Wie wir bereits in unserem ersten Artikel zum Thema erklärt haben, stehen hier zwei Rechte in Konflikt. Das Recht der Eigentümer, die Wohnung nach Belieben zu nutzen (Vermietung an Touristen an sich ist keine illegale Aktivität). Zum anderen das Recht der Nachbarn, in ihrem täglichen Leben nicht gestört zu werden. Da einige Touristen nur an ihren Spaß denken, und das Recht der anderen auf Ruhe nicht respektieren.
Trotz der Tatsache, dass das Gesetz nur 3/5 der Stimmen und Anteile erfordert, gewinnt der Standpunkt, dass eine Vereinbarung dieser Art in Wirklichkeit die Einstimmigkeit der Eigentümer erfordert, zunehmende Zustimmung.
Jurisprudenz: Die ersten Urteile zum Thema.
Wir haben kürzlich von einem Urteil des Gericht Erster Instanz in Córdoba erfahren, das sich zu diesem Thema äußert. Zunächst kritisiert der Richter scharf die Mehrdeutigkeit des Wortlauts des Artikels 17,12 des Wohnungseigentumsgesetzes. Er weist auch darauf hin, dass die Vermietung an Touristen in sich selbst keine belästigende Aktivität ist. Daher ist ihr Verbot in „vorbeugender“ Weise übermäßig. Zumal Privateigentum und Unternehmerfreiheit Grundrechte sind. Schließlich erklärt er die von der Eigentümergemeinschaft genehmigte Vereinbarung für nichtig.
Die Begründung ist klar. Art. 17.12 lässt das Verbot der Vermietung an Touristen nicht zu. (nur die Einschränkung oder die Bindung an eine oder mehrere Vorbedingungen, so dass, für die Billigung der Vereinbarung in Art. 17.6, die Einstimmigkeit erforderlich ist.
Trägt das Grundbuchamt die mit 3/5 genehmigten Vereinbarungen ein?
Ein wesentlicher Bestandteil des Verfahrens für das Verbot von Vermietungen and Touristen ist die Eintragung des Vereinbarung in das Grundbuchamt. Bis zur Eintragung der Vereinbarung entfaltet sie keine Wirkung und kann gegenüber Dritten nicht geltend gemacht werden. Die Beschlüsse des Grundbuchamtes sind unterschiedlich. Einige tragen mit 3/5 genehmigte Vereinbarungen ein, andere lehnen sie jedoch systematisch ab. Der Grund ist, dass das „Verbot“ der Vermietung an Touristen den Rahmen des Art. 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes überschreitet, da es nur eine Begrenzung oder Bedingung erlaubt. Aus diesem Grund werden nur einstimmig angenommene Vereinbarungen akzeptiert.
Was nun?
Bis der Oberste Gerichtshof entscheidet, ist absehbar, dass Rechtsstreitigkeiten und widersprüchliche Auslegungen weiter vorkommen werden. Die Entscheidung wird nicht vor ein paar Jahren erwartet . In der Zwischenzeit rät die Ungewissheit in dieser Angelegenheit zur Vorsicht. Bereiten Sie die Versammlungen, die sich mit diesen Themen befassen, sorgfältig vor und achten Sie dabei besonders auf die Abfassung der Tagesordnungspunkte und Protokolle usw.
Wohnen Sie in einer Eigentümergemeinschaft wohnen, in der über das Verbot der Vermietung an Touristen abgestimmt wird, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir bieten Ihnen fachlichen Rat. Und stehen gerne zu Ihrer Verfügung
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern vermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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