Der Verkäufer einer Immobilie in Spanien muss hauptsächlich zwei Steuern zahlen: die kommunale Plusvalía und die Kapitalertragsteuer. Im Artikel dieser Woche analysieren wir die Steuervorteile die im Zusammenhang mit der Kapitalertragsteuer von den Verkäufern am häufigsten genutzt werden. Die Steuerbefreiung bei Verkauf und Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz. Konkret geht es um die Frage, ob bei einer Reinvestition mit einem Hypothekendarlehen von dieser Befreiung Gebrauch gemacht werden kann.
Kapitalertragsteuer: Wie funktioniert sie? Ist sie immer fällig?
Der Kapitalgewinn ist die Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Anschaffungswert. Wenn Peter sein Haus für 200.000 € kauft und es später für 275.000 € verkauft, ist sein Gewinn von 75.000 € steuerpflichtig. Die Besteuerung ist für Ansässige und Nichtansässige unterschiedlich. Für Nichtansässige gilt ein Steuersatz von 19 %. In Spanien ansässige Steuerpflichtige werden mit einem Steuersatz zwischen 19 % und 28 % besteuert.
Allerdings muss diese Steuer nicht immer gezahlt werden. Befreit sind beispielsweise die Kapitalgewinne der Personen über 65 Jahre (oder Personen in schwerwiegender oder großer Abhängigkeit), die ihren Hauptwohnsitz verlegen. Das Gleiche gilt beim Verkauf und Investition in einen neuen Hauptwohnsitz.
Befreiung bei Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz.
Dieser Steuervorteil ist in Artikel 38.1 des Einkommensteuergesetzes geregelt: „Vermögensgewinne aus der Verlegung des Hauptwohnsitzes des Steuerpflichtigen können von der Besteuerung ausgenommen werden, sofern der gesamte aus der Verlegung erzielte Betrag in den Kauf eines neuen Hauptwohnsitzes unter den in der Verordnung festgelegten Bedingungen reinvestiert wird”.
Was ist der Hauptwohnsitz und welche sind die Fristen ?
Damit die übertragene Immobilie als Hauptwohnsitz angesehen werden kann, muss der Steuerpflichtige sie vor dem Verkauf mindestens drei Jahre lang durchgehend bewohnt haben. Auf der anderen Seite wird die erworbene Immobilie nur dann als „Hauptwohnsitz“ angesehen, wenn der Käufer sie mindestens ein Jahr land nach dem Kauf dauerhaft bewohnt.
Ausserdem muss die Reinvestition innerhalb der gesetzlich festgelegten Fristen erfolgen: entweder innerhalb von zwei Jahren nach oder vor dem Verkauf. Entweder in einer einzigen Operation oder auf Raten.
Verkauf und Reinvestition mit einem Hypothekendarlehen in einen neuen Hauptwohnsitz: Ist das möglich?
Lassen Sie es uns anhand eines Beispiels erläutern. Maria verkauft ihren Hauptwohnsitz für 300.000 € und kauft in den darauffolgenden zwei Jahren für den gleichen Preis einen neuen Hauptwohnsitz. Allerdings zahlt sie vom Kaufpreis ihres neuen Eigenheims (300.000 €) nur 50.000 €, da die restlichen 250.000 € durch ein Hypothekendarlehen finanziert werden.
Für das Finanzamt war bis vor Kurzem der Begriff „Reinvestition“, die „physische“ materielle Geldtransfer von einer Stelle zu einer anderen. Und im Rahmen dieser Auslegung war der Verkauf und die Wiederinvestition in einen Hauptwohnsitz mittels eines Hypothekendarlehens ausgeschlossen. Das heißt, aus steuerlicher Sicht hätte Maria laut dem spanischem Finanzamt nur 50.000 € reinvestiert.
Der Oberste Gerichtshof Spaniens bestätigte jedoch in seinem Urteil 1239/2020, dass diese Auslegung falsch und übermäßig restriktiv sei. Da dadurch Grenzen und Bedingungen eingeführt wurden, die gesetzlich nicht einbezogen oder vorgesehen waren. Aus diesem Grund kann jede Reinvestition, selbst die mit einem Hypothekendarlehen, die innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist erfolgt, die Zahlung der Kapitalertragsteuer vermeiden. Und um mit dem vorherigen Beispiel fortzufahren, wäre der gesamte Kaufpreis (300.000 €) Marias Reinvestition.
Abschluss.
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine gute Fachberatung unerlässlich. Die Anwälte in White-Baos Abogados sind Experten im Immobilien- und Steuerrecht. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und/oder kaufen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir prüfen Ihren Fall und bieten Ihnen kompetente Rechtsberatung.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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