In diesen Tagen kontaktieren uns viele Mieter und Pächter, die die Miete ihrer Geschäftsräume, Lokale, Restaurants, Büros usw. nicht bezahlen können. Zahlreich sind auch die Eigentümer, die sich mit uns in Verbindung setzen, um die nicht gezahlte Miete einzufordern.
In Bezug auf die VERMIETUNG VON GESCHÄFTSRÄUMEN oder VON NICHT FÜR WOHNZWECKE GENUTZTEN WOHNGEBÄUDEN, möchten wir die in Bezug auf die Coronavirus-Krise genehmigten Maßnahmen des Königlichen Gesetzdekret (RDL) 15/2020 festhalten.
.- GROßEIGENTÜMER. Das Dekret bestimmt in diesen Fällen (Großeigentümer oder öffentliche Wohnungsbaugesellschaften mit mehr als 10 Immobilien und einer bebauten Fläche von mehr als 1.500 m2) während der Dauer, und bis zu 4 Monate nach Aufhebung des Alarmzustands, ein AUTOMATISCHES Moratorium (Zahlungsaufschub) und die Möchlichkeit die Mietschuld mit fraktionierten Zahlungen, ohne Straf oder Zinszahlungen innerhalb eines Zeitraums von ZWEI JAHREN zu begleichen. Der Mieter muss die in der Regelung festgelegten Anforderungen erfüllen: Die gewerbliche/berufliche Aktivität wurde ganz eingestellt oder der Umsatz ist zumindest 75% zurückgegangen.
.-KLEINE EIGENTÜMER. In den meisten Fällen handelt es sich bei den Eigentümern von Geschäftsräumen, Büros, Restaurants, usw. um kleine Eigentümer, und hier sieht das Dekret nichts vor, außer der (nicht obligatorischen) Möglichkeit, einen Aufschub oder eine Änderung des Mietvertrags zu beantragen.
Da das Moratorium davon abhängt, ob zwischen den Parteien eine Vereinbarung zustande kommt, bringt das Dekret 15/2020 keine Lösung für die meisten, vom Coronavirus schwer betroffenen Geschäfte und Betriebe, die ihr monatliches Einkommen nicht zahlen können.
Wir empfehlen die Verhandlung und vertreten die Auffassung, dass das Dekret 15/2020 mit anderen rechtlichen Alternativen, beispielsweise mit der sogenannten rebus sic stantibus Doktrin, vereinbar sind. D.h. mit der Möglichkeit, die Vertragsbedingungen aufgrund der neuen, durch die Covid 19 Krise eingetretenen Umstände, zu ändern. Jedoch sind vor Anwendung dieser Doktrin viele Elemente zu berücksichtigen. Unter anderem, ob die Anforderungen des Dekrets 15/2020 (75% Umsatzrückgang, Dauer des Zahlungsmoratoriums, usw) auf denjenigen zutreffen, der diese Doktrin für sich beansprucht.
Um den Antrag des Mieters/Pächters auf Anwendung der rebus sic stantibus-Doktrin und Herabsetzung oder Moratorium der monatlichen Miete zu rechtfertigen, sollte nach unserem Ermessen u.a. eine fundamentierte Darstellung der geänderten Umstände vorgelegt werden.
Bevor sie Verhandlungen aufnehmen oder ein gerichtliches Verfahren einleiten, empfehlen wir den Mietern und Vermietern eines Geschäftsraums, sich über die Rechte und Möglichkeiten zu informieren, die ihnen zustehen.
Für Rückfragen zum Thema, kontaktieren Sie uns. Wir stehen gerne zu Ihrer Verfügung.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar, sondern übermitteln lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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