En este artículo os vamos a explicar si es posible reclamar la propiedad contra el titular del registro. Comentaremos cómo el uso del inmueble puede servir para alcanzar nuestros propósitos. Además, trataremos los problemas con los que nos encontramos cuando se pretende reclamar contra el titular registral.
En anteriores artículos os hemos contado qué es la usucapión y los tipos que existen. Os dejamos los enlaces debajo.
INTRODUCCIÓN
Recordando lo que comentamos en artículos anteriores, existe un tipo de usucapión donde la persona que está poseyendo el bien no aparece como titular inscrito en el registro de la propiedad. Cuando queremos adquirir este bien aparece un problema: el poseedor y el titular del registro no son la misma persona. Es decir: hay que reclamar la propiedad contra el titular que aparece en el registro.
PRIMER PROBLEMA: RECONOCIMIENTO JUDICIAL
Supongamos que hemos estado usando el inmueble durante mucho tiempo. La única forma de reconocer el derecho de propiedad por posesión contra el titular registral es mediante una acción declarativa de domino. Es decir, mediante la presentación de una demanda en sede judicial. Esto conlleva un coste importante de tiempo, puesto que la preparación de prueba documental aportada a la demanda es compleja. Hay que justificar la posesión continuada durante todo el tiempo que se pretenda alegar.
Por ejemplo, supongamos que queremos adquirir mediante usucapión contra el titular registral un inmueble y que no disponemos de justo título , un contrato de compra venta, por ejemplo. El tiempo que debemos justificar son 30 años de posesión ininterrumpida. Por lo tanto, habrá que justificar que se ha poseído todos estos años. Con ello nos referimos a: justificaciones con facturas de luz, de agua, de gas. También podemos justificarlo con contratos de alquiler, pago de impuestos de IBI o de recogida de basuras, etc.
SEGUNDO PROBLEMA: NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES REGISTRALES
A este problema hay que sumarle que, en muchas ocasiones, y para evitar la indefensión de las personas que aparecen como titulares en el registro, hay que notificarles la existencia del procedimiento. Sin embargo, de forma muy habitual estas personas están desaparecidas. Por este motivo es muy complejo contactar con ellas o con sus herederos.
Algunos clientes nos preguntan si hay posibilidad de adquirir la propiedad mediante procedimientos registrales o con procedimientos notariales. En los casos de adquirir la propiedad contra el titular registral mediante el uso continuado no es posible, pues tiene que haber un reconocimiento previo del titular mediante sentencia.
TERCER PROBLEMA: INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO
Pongamos por caso que ya tenemos una sentencia favorable en la que se determina la adquisición del bien por uso continuado contra titular registral. En esta situación, y para que tenga una eficacia real, habrá que inscribir la sentencia.
En ocasiones, y no son pocas, los registros niegan la inscripción a favor del nuevo titular. Esto es así porque hay veces que los registradores, que son los encargados de inscribir la nueva titularidad, alegan indefensión de los anteriores titulares registrales (por no haberse podido defender en el juicio) y deniegan la inscripción.
En otros casos, los registradores arguyen que en la demanda se solicitó únicamente la declaración del dominio por parte del demandante, pero que no se demandó la rectificación del registro para cancelar la inscripción contradictoria.
CONCLUSIÓN
Las demandas para reclamar la propiedad de un inmueble contra el titular registral requieren de un amplio y dedicado estudio. Si éste es su caso, por favor, no dude en consultarnos y le ayudaremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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