En distintas ocasiones hemos hablado sobre la regulación del contrato de alquiler en España. Los derechos y obligaciones de arrendadores e inquilinos. La duración, plazo mínimo y la prórroga de contrato. Y más recientemente, durante la pandemia, la posibilidad de solicitar una rebaja en la renta mensual a causa de la crisis. En el artículo de hoy abordamos un supuesto desconocido por mucha gente. La posibilidad que tiene el arrendador, en casos de necesidad, de recuperar la vivienda alquilada.
EL ALQUILER: UNA SITUACIÓN COMPLEJA
Se calcula que en España hay más de 3 millones de personas viviendo en alquiler. Los conflictos entre arrendador y arrendatario están a la orden del día. Las reparaciones de los electrodomésticos, la devolución de la fianza, el desahucio por falta de pago, etc. Son muchos los puntos de fricción que surgen en el día a día entre propietario e inquilino. Con el paso de los años, la ley ha añadido muchos mecanismos de protección al inquilino para dotarle de mayor seguridad y estabilidad. No obstante, muchas personas desconocen que, bajo determinados supuestos, el arrendador tiene la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada.
REQUISITOS. REGULACIÓN DEL ARTÍCULO 9.3 LAU.
El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador recuperar la vivienda si se cumplen una serie de requisitos:
- Debe haber transcurrido, al menos, el primer año de duración del contrato.
- Es necesario comunicarlo a los arrendatarios con al menos dos meses de antelación.
- La necesidad de ocupar la vivienda debe ser para uno mismo o para determinados familiares.
- Esta posibilidad debió haberse hecho constar de forma expresa en el contrato.
Los familiares deben serlo en primer grado de consanguinidad o por adoptación. También se incluye al cónyuge en casos de sentencia firme en procesos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
También es importante señalar que este derecho se aplica únicamente a las personas físicas y no a las personas jurídicas (empresas, inmobiliarias, sociedades, etc.).
¿QUÉ SE ENTIENDE POR “NECESIDAD”?
Las situaciones pueden ser tan diferentes unas de otras que habrá que atender a las circunstancias personales de cada caso. En líneas generales es importante subrayar que “necesidad” no equivale a algo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles. Si bien en casos de cambio de ciudad se presume que existe esa necesidad, no es imprescindible. No se puede olvidar que el artículo 19 de la Constitución proclama el derecho a la libertad de residencia.
HECHA LA LEY, HECHA LA TRAMPA: CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO.
Si trascurridos tres meses desde que el inquilino abandonó la vivienda, el arrendador y sus familiares no ocupan la vivienda, la ley prevé consecuencias. En un plazo de 30 días, el antiguo arrendatario podrá optar entre:
- Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años. Además, deberán respetarse las condiciones contractuales existentes anteriormente. El arrendatario podrá también exigir una indemnización por los gastos de realojo.
- Ser indemnizado con una mensualidad por año que quedara por cumplir, hasta un máximo de cinco años.
El arrendador no deberá hacer frente a estas “sanciones” cuando no hubiera podido ocupar la vivienda por causas de fuerza mayor.
EL LEGISLADOR NO AYUDA: CONSTANTES CAMBIOS NORMATIVOS.
Las distintas modificaciones de los últimos años -entre diciembre de 2018 y marzo de 2019 hubo 3 reformas- han generado una amalgama de regulaciones que complican bastante la situación. En función de cuándo se firmó el contrato de arrendamiento, la redacción del art. 9.3 y sus requisitos son muy diferentes.
Si es usted un arrendador que necesita recuperar la vivienda, o un inquilino al que le han notificado que debe abandonarla en dos meses, en White & Baos estudiaremos su caso y le ofreceremos el mejor asesoramiento. Contáctenos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
White & Baos.
Tel: +34 966 426 185
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Quisiera saber que subida se puede realizar, después de 5 años de alquiler y tener que volver a hacer nuevo contrato, si está sujeta a un tanto x ciento, o la subida, pude ser por parte del arrendador a cualquier precio, según libre albedrío del arrendador…en mi caso estoy abonando 650€ y solicitan en nuevo contrato un pago de 1.100€..mensuales.. esto está dentro de la legalidad?
Dependerá de lo que diga el contrato.
Igualmente hay aprobada este año una limitación a la subida del alquiler.
NOs puede enviar el contrato al correo info@white-baos.com y lo estudiaremos.
un saludo,
Buenos días , he alquilado una vivienda en marzo de 2023 , a fecha de 10 Mayo el arrendador me comunica que tengo que dejar la vivienda en el plazo de 2 meses por la venta de la misma , pero he revisado el contrato y la única clausula donde pone el preaviso de 2 meses es en el caso de transcurrido el primer año , no se renovaría el contrato si el arrendador necesitara la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Lo que dice el art 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos. Por lo tanto quiero saber si el arrendador esta incumpliendo el contrato y como puede proceder. Si me pudieran informar se lo agradecería , porque creo que el arrendador esta incumpliendo y debería respetar como mínimo 6 meses de alquiler que es el periodo mínimo que a mi me exigían como inquilino. Gracias de antemano. Un saludo