Aunque pueda resultar extraño, la existencia en España de bienes inmuebles que todavía no se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad es bastante frecuente. Especialmente cuando se trata de propiedades antiguas y de carácter rústico. ¿Cómo es esto posible? ¿Puede una propiedad que ha estado pagando el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), durante varios años, no estar inscrita?. En el artículo de hoy analizamos todas estas cuestiones, y explicamos cual es el mecanismo más habitual para la inscripción de una propiedad, que no figura en el Registro, por primera vez.
Inmatriculación por doble título. Artículo 205 de la LH. Requisitos.
La Ley Hipotecaria contempla tres procedimientos diferentes para inmatricular una finca por primera. No obstante, dada la complejidad y extensión de la materia, en el presente artículo nos centraremos en el método más habitual. La inmatriculación “por doble título”, regulada en el art. 205 de la Ley Hipotecaria. ¿Qué requisitos exige?
- En primer lugar, como es lógico, es necesario que la finca no se encuentre inscrita previamente a favor de un tercero.
- En segundo lugar, habrá que aportar al Registro de la Propiedad dos títulos públicos traslativos de la finca. Es decir, escrituras notariales. Puede ser una escritura de compraventa, de herencia, etc. Pero es obligatorio que se trate de títulos públicos. Ya que no se admiten contratos privados.
- Debe haber trascurrido al menos un año entre ambas.
- Por último, es necesario que exista identidad entre la descripción de la finca que figure en los dos títulos, y el Catastro.
Tramitación del procedimiento: inscripción, notificación a colindantes, edictos, etc.
Una vez presentada toda la documentación ante el Registro de la Propiedad, en caso de que todo esté en orden, se acordaría la inmatriculación de la finca. Llegados a este punto, el Registro de la propiedad llevará a cabo dos pasos más:
- Por un lado, habrá que notificar a los propietarios de las fincas catastrales y registrales colindantes. Es decir, a los propietarios que se encuentran alrededor de la finca que se pretende inscribir.
- Por otro, habrá que hacer pública la inscripción mediante su publicación en el Boletín Oficial del Estado (mediante edictos).
Efectos de la inmatriculación: ¿Es la inscripción definitiva? Art. 34 y 207 LH
Muy importante. Tendrán que trascurrir 2 años desde esta primera inscripción para que ésta sea “definitiva”. Hasta que eso no ocurra, sólo será “provisional”. ¿Qué quiere decir esto? La persona que ha inscrito la finca figurará como su titular y, si lo desea, podrá trasmitirla. No obstante, si durante este periodo apareciera otra persona, con un mejor derecho sobre la finca, podría atacar su inscripción.
Ejemplo práctico de inmatriculación por doble título.
Pongamos un ejemplo práctico. Juan hereda una finca de su difunto padre. Durante la gestión de la herencia, se descubre que no está inscrita en el Registro de la Propiedad. Un año y medio más tarde, decide vendérsela a un tercero. ¿Podría el comprador inscribirla en el Registro de la Propiedad? En principio, y a falta de comprobar la identidad descriptiva coincide con el Catastro, la respuesta es que Sí. El primer título sería la escritura pública de aceptación de herencia. El segundo título, la escritura pública de venta. No obstante, la inscripción de la propiedad a favor de comprador no será “definitiva” hasta 2 años después.
En White-Baos somos expertos en derecho inmobiliario registral y derecho civil. Si tiene cualquier consulta relativa a la primera inscripción de una propiedad en el Registro, cuestiones relaciones con compraventas, etc., no dude en contactarnos. Estudiaremos su caso, y le ofreceremos asesoramiento experto sobre el tema.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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