Una de las consultas que recibimos con más frecuencia en nuestro despacho es si es posible impugnar el Valor de Referencia publicado anualmente por la Dirección General del Catastro. El Valor de Referencia es el valor administrativo “mínimo” que debe tenerse en cuenta a la hora de pagar determinados impuestos en compraventas, herencias, donaciones, etc. En el artículo de hoy repasamos sus principales características, el problema de esta valoración, y si es posible (o no) impugnar el Valor de Referencia en España.
¿A qué impuestos afecta el Valor de Referencia?. ¿Cómo funciona en la práctica?.
El Valor de Referencia afecta a multitud de impuestos. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP). Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Y también al Impuesto de Patrimonio (aunque en este último caso, sólo será de aplicación a inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022.)
Veamos cómo funciona con un sencillo ejemplo. Pedro compra por 150.000€ una vivienda que tiene un Valor de Referencia de 200.000€. Cuando pague el Impuesto de Trasmisiones, éste deberá calcularse sobre el Valor de Referencia. Sin embargo, si el precio declarado es superior al Valor de Referencia (por ejemplo, 220.000€) el impuesto se calcula sobre ese valor. En resumen, los impuestos se calculan sobre el Valor de Referencia o el valor declarado, en función de cuál de los dos sea mayor.
¿Cómo se calcula el Valor de Referencia en España?.
Para calcular el Valor de Referencia se analiza el precio de todas las compraventas firmadas ante notario en España, y se aplica un sistema de módulos de valor medio según la zona. El problema de este sistema es que da mucha importancia a la zona en la que se encuentra el inmueble, pero ninguna a sus características concretas: estado de conservación, materiales, si está reformado o no, si es un primer piso o un cuarto piso, etc.
¿Cómo puedo impugnar el Valor de Referencia si no estoy de acuerdo?.
No existe un procedimiento específico para impugnar el Valor de Referencia de manera directa. Sin embargo, sí que puede impugnarse de forma “indirecta” cuando tenga efectos fiscales. Es decir, cuando el contribuyente tenga que presentar un impuesto (ISD, ITP, AJD) en el que el Valor de Referencia sea de aplicación. Para ello, será necesario solicitar una tasación del inmueble a una sociedad tasadora homologada por el Banco de España, que certifique que el valor real es inferior al Valor de Referencia. La impugnación puede realizarse de dos maneras.
Opción 1: Liquidar el impuesto conforme al Valor de Referencia y reclamar después.
La primera opción consiste en pagar el impuesto correspondiente (Sucesiones, Donaciones, Transmisiones, etc.) según el Valor de Referencia. Y a continuación, instar un procedimiento de rectificación ante la Agencia Tributaria, solicitando la devolución de las cantidades pagadas indebidamente y adjuntando la tasación. Esta vía supone que el contribuyente deba pagar por adelantado, y reclamar después su reembolso, pero es más aconsejable, para evitar el pago de intereses de demora y posibles sanciones.
Opción 2: Liquidar el impuesto directamente por el “valor real”.
La otra posibilidad consiste en liquidar el impuesto directamente por el valor real. La Administración Tributaria revisará la liquidación presentada, solicitando que se pague la diferencia. En este momento, habrá que interponer un recurso (impugnando tanto el Valor de Referencia, como la liquidación complementaria) y adjuntar la tasación. El problema de esta vía es que habrá que hacer frente tanto el pago de intereses de demora, como incluso un procedimiento sancionador por incumplimiento de la normativa tributaria, en caso de que el recurso no prospere.
Conclusiones.
Si usted considera que el Valor de Referencia de la vivienda que va a comprar, donar, heredar, etc. es superior al valor de mercado, y quiere impugnarlo, no dude en contactar con nosotros. En White-Baos estudiaremos su caso en detalle y le ofreceremos asesoramiento legal experto.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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