En España, el vendedor de una propiedad tiene que pagar, principalmente, dos impuestos: La Plusvalía Municipal y la Ganancia Patrimonial. En el artículo de esta semana analizamos unos de los beneficios fiscales más utilizados por los contribuyentes a la hora de pagar la ganancia patrimonial. La exención por venta y reinversión en vivienda habitual. En concreto, si es posible hacer uso de esta exención cuando se reinvierte con hipoteca.
Ganancia patrimonial: ¿Cómo funciona exactamente? ¿Se paga siempre?
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de trasmisión y el valor de adquisición. Si Pedro compra su vivienda por 200.000€ y la vende después por 275.000€ habrá obtenido una ganancia de 75.000€ por la que deberá tributar. La tributación es diferente para residentes y no residentes. Los No Residentes tributan a un tipo fijo del 19%. Los residentes fiscales en España tributan a un tipo que oscila entre el 19% y el 28%.
Sin embargo, este impuesto no se paga siempre. Por ejemplo, están exentas las ganancias patrimoniales de los mayores de 65 años (o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia) que trasmitan su vivienda habitual. Lo mismo ocurre en casos de venta y reinversión en vivienda habitual.
Exención por reinversión en vivienda habitual.
Este beneficio fiscal está regulado en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF: “Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.”
¿Qué se entiende por vivienda habitual? ¿Cuáles son los plazos?.
Para que la vivienda trasmitida tenga la consideración de vivienda habitual será imprescindible que el contribuyente haya vivido en ella permanentemente, al menos, tres años antes de la venta. Por su parte, la vivienda que se adquiera se considerará como “vivienda habitual” si es ocupada permanentemente como muy tarde un año después de la compra.
La reinversión, además, debe efectuarse en los plazos que se fijan en la ley. Es decir, o bien en los dos años posteriores a la venta, o también, en los dos años anteriores. Ya sea en una sola operación o de forma fraccionada.
Venta y reinversión en vivienda habitual con hipoteca: ¿es posible?.
Supongamos que María vende su vivienda habitual por 300.000€, y en los 2 años siguientes, adquiere otra casa, que convierte en su vivienda habitual por el mismo precio. De los 300.000€ que le cuesta su nueva vivienda, en el momento de la compra únicamente paga 50.000€. Los 250.000€ los financia mediante una hipoteca.
Hasta hace no mucho, la Agencia Tributaria entendía el concepto de “reinversión” como un traslado material prácticamente “físico” de dinero de un lugar a otro. Y dentro de esta interpretación, la venta y reinversión en vivienda habitual mediante hipoteca quedaba fuera. Es decir, a efectos fiscales, para Hacienda, María sólo habría reinvertido 50.000€.
Sin embargo, el Tribunal Supremo ha confirmado mediante la resolución 1239/2020, que esta interpretación es errónea y excesivamente restrictiva. Ya que introduce límites y condiciones que no está incluidos ni previstos por la ley. Por este motivo, toda reinversión que se lleve a cabo en el plazo previsto por la ley, aunque sea mediante hipoteca, podrá aplicarse para evitar pagar ganancia patrimonial. Y continuando con el ejemplo anterior, María podría computar como reinversión, la totalidad del precio de compra (300.000€)
Conclusión.
Estar bien asesorado cuando se compra o vende una propiedad es imprescindible. En White-Baos Abogados somos expertos de derecho inmobiliario y fiscal. Si va a vender y/o comprar una vivienda, no dude en contactarnos. Estudiaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento legal experto.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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