Cuando vendemos o donamos un inmueble, ya sea una vivienda o un local comercial, es importante entender las implicaciones fiscales que ello conlleva. En muchos casos, la transmisión de una propiedad no solo implica la transferencia de bienes, sino también una alteración en el patrimonio que debe ser reflejada en la Declaración de la Renta. En este artículo, te explicamos de manera sencilla que son las ganancias y pérdidas patrimoniales. Y cómo funciona la Fiscalidad por Transmisión de Inmuebles en España en determinados casos especiales.
¿Qué Son las Ganancias y Pérdidas Patrimoniales?.
Las ganancias y pérdidas patrimoniales surgen cuando hay una alteración en tu patrimonio, como ocurre cuando transmites un inmueble a otra persona. Según el art. 1.462 del Código Civil, se considera que la propiedad del inmueble se transmite en el momento en que el adquirente toma posesión de la propiedad. Si la transmisión se realiza mediante escritura pública, salvo que se indique lo contrario, se entiende que se produce la entrega en el mismo acto. Es decir, el devengo del impuesto (la obligación de pagar) se produce a la firma de la escritura.
En términos fiscales, si transmites un inmueble por un precio superior al que lo compraste, la diferencia se considerará una ganancia patrimonial. Y si es por menos de lo que lo adquiriste, será una pérdida patrimonial. Esta diferencia debe ser incluida en tu declaración de la Renta del año a aquel en el que se realiza en que se realiza la venta.
¿Qué es la Tributación diferida?. Condición suspensiva.
En algunos casos, el devengo de la ganancia patrimonial puede ser diferida. Es decir, puede ocurrir que la obligación del pago de impuestos sobre esa ganancia no se genere de inmediato. Sino que se aplace a un momento posterior. Esto pasa cuando se establece una Condición Suspensiva. Por ejemplo, un padre dona a un hijo un inmueble. Pero establece como condición que su hijo cumpla 35 años y la destine a vivienda habitual. En este caso, la tributación sobre la ganancia patrimonial del padre no se producirá hasta que se cumpla esta condición. Lo que retrasa la obligación de tributar.
Condiciones Resolutorias y Rectificación de Autoliquidación.
Otro concepto importante es la Condición Resolutoria, que se da cuando la venta se sujeta a una condición que, de no cumplirse, puede hacer que el contrato se anule. Por ejemplo, una compraventa en la que el pago de parte del precio se aplaza. En estos casos, el impuesto se devenga inicialmente. Es decir, a la firma de la escritura de compraventa. ¿Qué ocurre si posteriormente la condición no se cumple?. El contribuyente podría rectificar su autoliquidación, y solicitar la devolución de los impuestos pagados. Como si no se hubiera producido la ganancia patrimonial en el primer momento.
Imputación de Ganancias en Ventas a Plazos.
En el caso de ventas de inmuebles en las que el pago se realiza a plazos es diferente. Hablamos de ventas en las que, se acuerda un pago mensual durante varios años, con la entrega del inmueble en el último pago. En estos casos, la ganancia patrimonial se imputa en el año en que se realiza el último pago. Es decir, aunque el pago se lleve a cabo durante varios años, el devengo de la ganancia patrimonial se produciría al final de proceso.
Conclusión.
En White-Baos Abogados, somos expertos en Derecho Inmobiliario y Fiscalidad por Transmisión de Inmuebles. Si usted está pensando en vender o donar un inmueble, no dude en contactarnos para recibir el asesoramiento experto sobre la fiscalidad de la operación.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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