El contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos partes. El arrendador, que cede el uso de una propiedad. Y el arrendatario, que la utiliza a cambio de un alquiler. Este contrato puede extinguirse por varias razones que están reguladas por la ley. El cumplimiento del plazo pactado. El incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario o del arrendador. La necesidad del propietario de recuperar la vivienda para uso propio o de su familia. El acuerdo entre las partes. Etc. En el artículo de hoy nos vamos a enfocar en una de las causas menos conocidas: la extinción del arrendamiento por ruina o pérdida del inmueble por causa no imputable al arrendador.
Obligación del arrendador de conservar el objeto arrendado.
Según el Código Civil, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de uso (Art. 1.554), mientras que el arrendatario tiene la obligación de notificar cualquier deterioro con urgencia (Art. 1.559). Si alguna de las partes incumple estas obligaciones, el contrato puede rescindirse. Y se podría reclamar al incumplidor una indemnización por daños y perjuicios (Art. 1.556). Ahora bien, ¿qué ocurre cuando nos encontramos ante un siniestro grave en el inmueble?. ¿Se puede declarar la extinción del arrendamiento por ruina de la vivienda?.
Declaración de ruina y pérdida de inmueble.
Aunque pueda parecer algo extraño, en ciertas situaciones, las viviendas pueden encontrarse en un estado tal que la declaración de ruina se convierte en una posibilidad. Esto es más frecuente de lo que se suele pensar, en casos de inundaciones o terremotos. O simplemente cuando la vivienda tiene problemas estructurales graves. Todas estas circunstancias pueden provocar que la propiedad no sea segura ni apta para su uso. En estos casos, parece lógico (y así lo prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos) que el contrato pueda y deba entenderse como extinguido. En tal caso, ¿tiene el arrendatario derecho a indemnización cuando esto ocurre?.
Escenario 1. Resolución del contrato de arrendamiento sin compensación.
Según la jurisprudencia de los tribunales (entre otras, la STS de 26.11.2008) si el inmueble se declara en ruina debido a un deterioro natural o un evento no imputable al arrendador; no hay derecho a compensación por parte del arrendatario. Es decir, si el arrendador no tiene responsabilidad en la causa de la ruina, el arrendatario no puede reclamar indemnización alguna. En este caso, el contrato de arrendamiento se extingue sin ninguna compensación económica para el arrendatario.
Escenario 2. Culpa o negligencia. Resolución del contrato con indemnización por daños y perjuicios.
Sin embargo, si ha habido por parte del arrendador una conducta dolosa o negligente, que tenga un relación directa y substancial con la producción del daño; entendemos que sí cabría solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Por ejemplo, para compensar los gastos de la mudanza, etc. a los que haya tenido que hacer frente el arrendatario.
Conclusión.
La extinción del arrendamiento por ruina es una causa de terminación del arrendamiento bastante más frecuente de lo que pudiera parecer. En White-Baos Abogados somos expertos en Derecho Civil y Ley de Arrendamientos Urbanos. Si usted se encuentra en una situación de este tipo, no dude en contactarnos para recibir asesoramiento experto sobre éste y otros temas.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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