Cuando se vende un inmueble en España, el vendedor debe tributar por la ganancia obtenida en el Impuesto de la Renta (IRPF). Sin embargo, existen ciertas exenciones que permiten evitar o reducir esta carga fiscal. En el artículo de esta semana, analizamos una de las exenciones más relevantes: la exención de la ganancia patrimonial por venta de vivienda habitual en mayores de 65 años. Nos centramos, en especial, en la aplicación de esta exención cuando el contribuyente ha adquirido previamente una parte de la propiedad mediante herencia, divorcio o disolución de comunidad.
¿Qué grava la ganancia patrimonial y cómo se calcula exactamente?.
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de adquisición y de transmisión, ajustada por los gastos e impuestos asociados a ambas operaciones. Para el ejercicio 2.025, el tipo aplicable a los residentes fiscales en España oscila entre el 19% y el 30%. Sin embargo, la ley prevé ciertas exenciones. Exención por reinversión en vivienda habitual. Exención por transmisión por personas en situación de dependencia. Y exención por transmisión de la vivienda habitual de mayores de 65 años.
Exención por transmisión de vivienda habitual de mayores de 65 años.
Regulada en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 y artículo 41 del Real Decreto 439/2007, para acogerse a ella hay que cumplir dos requisitos.
.- Tener más de 65 años.
.- Que el inmueble haya sido la vivienda habitual del contribuyente durante al menos tres años.
Ahora bien, ¿qué ocurre cuando el contribuyente ya era propietario de una parte del inmueble hace años, y ha adquirido la otra parte recientemente? ¿Es posible beneficiarse de la exención? Veámoslo con un ejemplo práctico. María y Antonio compran una vivienda en 2005. Desde entonces, el inmueble constituye la vivienda habitual de ambos. Antonio fallece en 2024 y María hereda la mitad de su marido. Un año después (2025) María que es mayor de 65 años, vende el inmueble. ¿Puede Maria acogerse a la exención por venta de vivienda habitual pese a haber trascurrido únicamente un año entre la herencia y la venta?
Resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo y Dirección General de Tributos.
De acuerdo con las resoluciones del TEAR, TEAC, y consultas vinculantes de la DGT, la respuesta debe ser afirmativa. Los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque éste sea compartido. Si el contribuyente ha residido de manera continuada en el inmueble durante al menos tres años, el cómputo de dicho plazo no se vería afectado por la adjudicación de la otra parte indivisa de la propiedad. Y la ganancia patrimonial por venta estaría exenta.
En el caso de María, el inmueble se considerará vivienda habitual porque residió en él de manera continuada desde 2005 hasta 2025. Que complete el 100% del dominio de la cosa común en 2024, tras el fallecimiento de su marido, no tendría trascendencia fiscal. Y no impediría que se cumpla el requisito de residencia habitual, y se pueda acoger a la exención.
Conclusiones.
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La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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