En los últimos años, el alquiler turístico ha sido un tema recurrente debido a los numerosos conflictos que ha generado en las comunidades de vecinos. Ruidos. Molestias a altas horas de la noche. Comportamientos incívicos. Los problemas de convivencia son de sobra conocidos. Hasta ahora, la Ley de Propiedad Horizontal ofrecía algunas herramientas para limitar o condicionar esta actividad. En el artículo de esta semana abordamos la reciente modificación de la LPH y cómo afectará a partir de ahora al alquiler turístico en comunidades de propietarios.
¿Qué se considera “alquiler turístico”? Regulación en la Comunidad Valenciana.
La aprobación del Decreto 9/2024 el pasado mes de Agosto nos obliga a empezar con esta pregunta. ¿Qué es exactamente un alquiler turístico?. En la Comunidad Valenciana, sólo se considerará vivienda turística aquella que se alquile por completo, durante 10 días o menos, a un mismo arrendatario. Las viviendas que se alquilen por habitaciones, o durante 11 o más días, no se considerarán alquileres turísticos.
Para poder alquilar una vivienda bajo esta modalidad es necesario disponer de:
.- Una Licencia Turística, emitida por la Generalitat Valenciana.
.- Un Número de Registro Único, emitido por el Registro de la Propiedad.
Problemas de convivencia y Ley de Propiedad Horizontal.
Desde el año 2019, el art. 17.12 de la LPH permite a comunidades de propietarios la posibilidad de “limitar” o “condicionar” estos alquileres. Para ello, es necesario un acuerdo de 3/5 de cuotas y propietarios. Sin embargo, como hemos explicado en anteriores artículos, la interpretación del art. 17.12 nunca ha sido pacífica. ¿Limitar y condicionar es lo mismo que prohibir? ¿Basta con 3/5 o es necesaria unanimidad? Los Tribunales daban respuestas contradictorias. Las sentencias del Tribunal Supremo del 3 de Octubre de 2024 pusieron fin a años de incertidumbre. Confirmando que las comunidades de vecinos podían prohibir este tipo de alquileres por un acuerdo aprobado por 3/5 de cuotas y votos.
Ahora, con la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, el legislador ha dado un paso más allá.
La Comunidad de Propietarios debe autorizar el alquiler turístico.
El pasado 3 de abril de 2025 entró en vigor la modificación de la LPH que incorpora una novedad importante. A partir de ahora, cualquier propietario que quiera realizar un alquiler turístico deberá obtener previamente la autorización expresa de la comunidad. Es decir, ya no se podrá realizar un alquiler turístico sin el acuerdo previo de la mayoría de los vecinos. Lo que impone un control más estricto sobre este tipo las viviendas. Ahora bien, es importante destacar que esta modificación no es retroactiva. Por lo tanto, no afecta a los alquileres turísticos que ya se estén realizando legalmente antes de la entrada en vigor de la ley.
Además, el presidente de la comunidad (a iniciativa propia o si se lo pide cualquier vecino) requerirá a quien esté alquilando turísticamente sin autorización; para que cese inmediatamente la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Conclusiones.
La reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal cambia radicalmente el panorama del alquiler turístico en comunidades de propietarios. En White-Baos Abogados, somos expertos en la Ley de Propiedad Horizontal y este tipo de conflictos. No dude en contactarnos, estudiaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento legal experto.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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