Aunque parezca algo extraño, son bastantes los supuestos en los que se construye, en ocasiones por error, de buena fe, y en otras con conocimiento, en un suelo que no es propio, en un suelo ajeno.
Ésto puede suceder en distintas situaciones y ocasiones:
.-Por ejemplo, cuando alguien compra un terreno pensando que tiene una superficie y forma concreta y no es el caso, pues le han dado una información incorrecta, o el plano catastral no se corresponde con la realidad, etc., y acaba construyendo por error, parte o toda la construcción en el suelo del vecino.
.-Parejas de hecho, socios, amigos, familiares, en las que se construye por uno de ellos en el suelo que pertenece al otro. Ejemplo: una pareja que decide construir su vivienda de verano con dinero de uno de ellos (no propietario), en el terreno del otro (propietario).
.- Supuesto en los que una propiedad se encuentra registrada por error y por duplicado en el registro de la propiedad, existiendo registralmente 2 dueños y dos números de finca registrales distintas para el mismo inmueble, lo que se llama doble inmatriculación. Y uno de ellos, construye en la propiedad, que luego se determina que el que tiene mejor derecho es el otro propietario, y no el que construyó, acordándose que la parcela pertenece al otro.
Y así, muchos otros supuestos, que hacen que la posibilidad de construir en suelo ajeno, sea más común lo que nos podemos imaginar.
Regulación Legal. La construcción en suelo ajeno se regula en el código civil español, principalmente en los artículos, 358, 361 y 362 del código civil, y según estos artículos debemos tener en cuenta:
.-Articulo 358: Nos dice que en principio lo que se haya construido en terreno ajeno pertenecerá al dueño del terreno. Este digamos que es el principio general, aunque legalmente tiene algunas matizaciones, como veremos a continuación.
El articulo 361 introduce el concepto de BUENA FE, de tal forma, que si la persona que edificó en terreno ajeno, lo hizo de buena fe, entonces el propietario del terreno podrá elegir entre:
- Hacer suya la obra pero deberá pagar una indemnización prevista en el propio código civil, o
- Podrá obligar a quien hizo la obra, a pagarle el precio del terreno.
Por el contrario, si el que construyó lo hizo de mala fe, entonces según el artículo 362, perderá lo edificado sin derecho a indemnización ninguna.
Indemnización: En cuanto a la indemnización que la persona que construyó de buena fe en un terreno que no es propio puede reclamar, se recoge en los artículos 453 y 454 del Código Civil, así, podrá reclamar los gastos útiles, pero no los que sean de puro lujo o innecesarios.
Conclusión: Por todo lo dicho, los derechos que podemos reclamar si hemos construido en un suelo ajeno, dependerán en primer lugar de si hemos actuado de buena fe o de mala fe. También del tipo de gastos que hayamos realizado: si son gastos útiles o de lujo. A efectos prácticos, será fundamental el poder acreditar los gastos que hemos realizado, mediante las correspondientes facturas de los constructores, acreedores, etc.
Por lo tanto, antes de adquirir un bien en España o de realizar una construcción en el suyo, es necesario que usted se asegure que se hace por sus abogados una labor de estudio y due diligence adecuada, que minimice la posibilidad de verse en esta situación, y que en caso de ser así, pueda ser prueba suficiente de que usted actuó de buena fe.
Si usted desea recibir un asesoramiento legal experto en esta materia, contáctenos y le ayudaremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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