Consulta:
Vamos a comprar una propiedad en España, en la Comunidad Valenciana, en la zona de Pedreguer, Denia, Javea, etc., y hemos recibido asesoramiento legal contradictorio sobre quién debe pagar los gastos del notario español en lo relativo a la escritura de compraventa. Algunos asesores e inmobiliarios nos han informado que legalmente estos gastos los pagan los compradores, otros dicen que deben ser los vendedores, e incluso nos han dicho también que se pagan al 50%, ¿ podría confirmarnos quién debe pagarlos?
Respuesta:
La ley española.
En primer lugar, debemos señalar que el propio Código Civil (Cc) español señala en su artículo 1455, quién debe pagar los gastos del otorgamiento de la escritura de compraventa, así dice:
Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.
Por lo tanto, legalmente y según el Cc, el responsable del pago de los honorarios del notario es principalmente el vendedor, que pagará el coste notarial, salvo la primera copia y posteriores, que son de cuenta del comprador, pues es el comprador quién interesa las copias para su inscripción en el registro de la propiedad correspondiente. Esto en la práctica supone aproximadamente un 65% lo paga el vendedor y un 35% el comprador.
Pero como el propio artículo 1455 señala, esta distribución de los gastos de notario entre las partes, puede variar si comprador y vendedor pactan y acuerdan cosa distinta. Por lo tanto, no es una regla imperativa, y las partes tienen libertad para pactar lo que crean conveniente.
La costumbre del lugar
A pesar de que el Código Civil es claro, y señala quién debe pagar los gastos, en la práctica, lo habitual es que los gastos notariales se paguen según lo que es costumbre en el lugar, así por ejemplo, la costumbre en zona como Denia, Pedreguer y Javea es que los gastos notariales los pague el comprador. Por otro lado, en lugares como Valencia, la costumbre es que sean pagados por el vendedor, etc. En otros lugares lo normal es que se paguen al 50%, etc. Por lo tanto es posible, que aunque la ley dice una cosa, usted reciba informaciones distintas, pues la costumbre cambia según el lugar donde se encuentre el inmueble.
Compra de un promotor
Aunque tal y como hemos señalado las partes pueden acordar lo que estimen conveniente en relación con los gastos de notario, en el caso de una compra de un inmueble en el que el vendedor sea un promotor profesional y el comprador un consumidor, si se impone al comprador consumidor el pago de los honorarios notariales de la escritura, podría interpretarse como una cláusula abusiva, y por lo tanto nula, al imponer al consumidor un gasto que legalmente corresponde al vendedor. Pero esta postura es discutible, pues el propio articulo 1455 Cc dice que se podrá pactar cosa distinta por las partes. También podría alegarse dicha abusividad con base en la posible falta de transparencia de la cláusula.
De cualquier forma, aunque legalmente el código civil distribuye los gastos, recomendamos a nuestros clientes que compren o vendan una propiedad en España, que sabiendo lo que dice el código civil, y lo que es costumbre en el lugar dónde se encuentre la propiedad, que acuerden expresamente quién pagará los gastos de notario, para evitar problemas o malos entendidos.
Si no se pacta nada en el contrato de compraventa, o si se dice que se pagarán los honorarios según ley, entonces tendremos que ir a lo que señala en artículo 1455 Cc, y la mayoría del gasto corresponderá al vendedor.
Si usted necesita asesoramiento legal para vender o comprar una propiedad en España, conocer los gastos, quién debe pagarlos, etc., contáctenos y le ayudaremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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