Como es conocido por la mayoría de los compradores de inmuebles en España e inversores, la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, a pesar de ser una ley muy breve, tan solo 6 artículos en vigor, supone una garantía importantísima para cualquier comprador que quiere comprar una propiedad sobre plano o en construcción.
Según esta ley los promotores de viviendas, que obtengan de los compradores dinero antes de empezar la construcción o durante la misma deberán garantizar la devolución de estas cantidades con mas su interés legal (según modificación tras la Ley de Ordenación de la Edificación), a través de contrato de seguro o aval de entidad bancaria o caja de ahorros.
Así en el caso de no iniciar las obras a tiempo o no entregarlas, el comprador que debe ser tratado como consumidor, podría optar entre la rescisión del contrato y devolución del dinero o la prorroga del contrato. Solicitando la devolución de lo entregado al promotor o al banco o seguro que lo garantizó.
Dice además esta ley en su articulo 7 que Los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios (compradores) tendrán el carácter de irrenunciables.
En este escenario se han dado casos en el que los bancos se han negado a pagar los avales otorgados alegando que el dinero de los compradores no se había depositado en la cuenta especial que a tales efectos debe tener abierta el promotor en el banco, o alegando que el aval tenía un periodo de vigencia y tras éste había caducado. Mayoritariamente la jurisprudencia ha confirmado que estas circunstancias que son ajenas al comprador y que no dependen de él, sino del banco y del promotor obligados por la ley, no pueden suponer que el comprador pierda su garantía y su dinero, así, los jueces y tribunales, han venido condenando en estos casos a los bancos a devolver a los compradores su dinero.
Igualmente se dan casos en el que los bancos han aprobado para un promotor o una promoción determinada, una línea de aval o incluso un aval general por una cantidad, pero no han dado avales individuales a cada uno de los compradores por el dinero entregado. Esto ha pasado con muchos promotores como por ejemplo la promotora DESARROLLO DE ACTIVOS INMOBILIARIOS S.A. (DETINSA) actualmente en concurso de acreedores, en su promoción de RESIDENCIAL LA VÍA, en Denia, Alicante, en la que CAJA MADRID fue la entidad bancaria que aprobó los avales para esta promoción pero que en la mayoría de los casos no entregó aval individualizado a los compradores.
Así, en estos casos aunque el promotor no ha entregado la vivienda a los compradores, el banco se niega a devolver el dinero alegando que solo el aval general o la línea de avales no es suficiente, y al no tener aval individual a su favor, los compradores no podrán exigir su cumplimiento, pues no son beneficiarios de garantía alguna.
Esta es una actitud y respuesta que entendemos contraria a derecho, pues el comprador – consumidor es informado que hay un aval o una línea de avales aprobada, el promotor incluso lo pone en el contrato, y el comprador entiende que su dinero está garantizado, pero el banco no cumple con su obligación y no realiza los avales individuales, y alega la falta de estos para eludir su responsabilidad.
Así al igual que hemos dicho para los anteriores casos (falta de depósito en la cuenta especial o expiración del aval), entendemos que en este caso, se debería poder exigir responsabilidad a los bancos, por ser la ley 57/68 un ley de derechos irrenunciables, además en caso contrario dejaríamos a los bancos y promotores la capacidad de otorgar avales de forma que en la práctica no se puedan cobrar, premiando su mala fe.
En el sentido señalado ya se ha pronunciado algún juzgado, así, en sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Velez nº 1, Málaga, , de 1 de septiembre de 2010, que me ha facilitado mi buen amigo y compañero abogado de Marbella, José F Criado Sanchez, en demanda contra MALAGA HAENDEL S.A. y BANCO DE ANDALUCIA S.A. este juzgado ha entendido que BANCO DE ANDALUCIA S.A a pesar de no haber otorgado un aval individualizado al demandante, es responsable de la devolución del dinero pagado más el interés legal, sin que el hecho de que solo hubiera un aval general e insuficiente para cubrir las cantidades entregadas por los compradores debe hacer desaparecer la obligación del banco y perjudicar los derechos de los compradores consumidores.
Siendo así las cosas, si usted ha comprado en una promoción y el promotor no la ha acabado o no se la ha entregado y no le devuelve el dinero entregado, sepa que aunque no tenga un aval individualizado a su nombre y por el importe por usted pagado, entendemos que sería posible reclamar al banco avalista si éste aprobó la línea de avales o otorgó un aval general.
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